買得起地卻開不了工 公辦都更已成新戰場

圖/即使區位條件、資金符合投資效益，只要工班無法銜接工程，建商仍可放棄購地。

戴德梁行近日發布第三季商用不動產及土地交易資訊指出，土地市場在缺乏公有土地標售支撐下，民間企業自行議價力道偏弱，第三季僅繳出 256 億元交易量。前三季總交易量仍未突破千億大關，全年土地交易恐跌破 1768 億的五年均量，建商購地也從資金、政策壓力，延伸到工班銜接難題，因此有不少業者轉向公辦都更與合建案，藉此尋求案源。

工業土地 成第三季交易量主軸

根據《自由時報》報導，戴德梁行指出，工業土地第三季交易金額達 133億元，佔整體土地交易量過半，包括文曄科技、宏泰電子、鴻海等產業買盤，囊括過半自用型購地。這也反映建商對住商類土地投資轉趨保守，土地市場買盤結構正在改變。

戴德梁行分析，土地市場過去主要由建商與壽險業支撐，買地多為興建房屋銷售或取得出租收益；企業為了總部、廠房而買地的比重並不高。但近幾年央行與金管會對投資性購地祭出各項禁限令，加上資金轉向股市，土地投資與自用買盤逐步出現結構性變化。

能不能開工 已成建商出手重要考量

相較 2025 年自用型購地約佔全年交易量的 16%，2026 年前三季自用型購地佔比已達 27%，且多數為產業購置工業土地。戴德梁行指出，AI 相關產業建廠已分走多數勞動力，建商買地除了評估政策、資金與物價，還得把營建工班能否延續納入考量。

不少建商即使看上區位條件，且資金試算符合投資效益，只要評估營建工班無法順利銜接各期工程，仍可能放棄購地。換言之，土地價格不再是唯一門檻，能不能開工、能不能按期推進，已成為建商出手前的重要關卡。

戴德梁行表示，上市櫃建商仍有年度業績壓力，因而有更多業者轉向公辦都更與合建案。過去公辦都更競標團隊多為二、三組，今年已有幾個公辦都更案吸引五組以上團隊競標，顯示土地買盤降溫之下，公辦都更成為建商尋求案源的新戰場。