建商揭高價宅困境 明年房市關鍵在銀行

圖/雙北以外總價超過4,000萬元住宅貸款成數僅3成。

房市降溫下，不少建商轉向中小坪數產品，京懋建設執行長范秉豐認為，高價住宅貸款門檻壓低換屋需求，雙北以外總價超過4,000萬元住宅貸款成數僅3成，讓換屋族自備款壓力大增。他建議政府將雙北以外高價住宅貸款門檻提高至6,000萬元，避免市場過度追求低總價，反而壓縮居住品質。

採相同門檻 難以反映換屋族負擔能力

根據《三立新聞》報導，俗稱豪宅限貸令的「高價住宅貸款」總價門檻，目前台北市為7,000萬元、新北市為6,000萬元，其他地區則為4,000萬元，一旦超過門檻，貸款成數上限僅剩3成。京懋建設執行長范秉豐以總價5,000萬元住宅為例，購屋者須自備3,500萬元，若再加上裝潢費用，所需現金可能達4,200萬元，具備換屋需求的買方也可能因此卻步。

范秉豐指出，桃園、竹北、台中及高雄部分核心商圈的房價、土地成本與住宅結構不同，若一律採用相同門檻，難以反映各地換屋族負擔能力。近年桃園、新竹推案明顯朝小坪數集中，大坪數住宅供給減少，建商為降低總價而縮小坪數，長期可能讓住宅格局愈來愈緊縮，甚至出現類似香港「蟻居小宅」的現象。

范秉豐認為，住宅不該只追求低總價或塞進更多機能，格局比例、動線與生活舒適度同樣重要。他觀察，成熟換屋族更在意整體空間是否舒適，而非單純追求房間數量；以桃園中路重劃區「京懋泰閤」為例，建案重新包裝產品，規劃75坪大兩房，強調客餐廳尺度與生活空間，目前僅剩35戶，希望吸引重視居住品質、具備購買能力的客群。

2027年房市關鍵仍在銀行放貸

展望2027年房市，范秉豐預估，表現有機會略優於今年，但不宜期待房價大幅上漲，銀行對不動產放貸態度仍是最大變數。即使央行放寬信用管制，交易量也未必立即回升，關鍵仍在銀行願意提供多少不動產放貸資金；現在連首購族都可能面臨等待時間拉長、核貸條件趨嚴等問題。

范秉豐建議，政府應適度檢討高價住宅貸款門檻，並讓銀行資金供給更符合市場需求，才有助於改善換屋族購屋壓力，讓大坪數住宅供給恢復正常，不再因房貸問題壓縮住宅品質。