竹北新案開價破百萬 新舊屋價差創近六年新高

圖/竹北新案開價突破百萬，帶動區域房價成焦點，觀察近年房價變化，預售屋與成屋價差擴大至每坪七萬元。

近期新竹竹北新案「王喬光語樹」開價每坪103~106萬元，正式跨越百萬門檻。不過，據實價登錄統計，今年1~8月竹北預售屋均價67.8萬元、年增14.5%，交易量則大增187.9%；反觀屋齡0~3年成屋均價為60.8萬元，兩者價差達每坪7萬元，創近六年同期幅度最大。591新建案表示，竹北預售價量回升，除去年基期偏低，也受部分新案集中成交及科技業高所得買盤支撐；至於兩者價差擴大，除了新案定價、產品定位不同，也受地段、物件組成及市場議價等因素影響，反映竹北房市價格分化的格局。

｜預售、成屋價差達七萬 近年同期幅度最大

根據實價登錄，觀察竹北近年預售市場變化，2021年1~8月平均單價僅39.6萬元，隨著竹科就業人口、高所得族群購屋需求，以及區域建設與新案供給帶動，房價一路攀升，2024年已達62.8萬元；儘管受信用管制、房貸緊縮影響，去年均價短暫回落至59.2萬元，今年則再度攀升至67.8萬元、年漲14.5%，寫下近六年同期新高。相較之下，竹北屋齡0至3年成屋表現相對平穩，2021年成屋均價為36.2萬元，2024年攀升到63.8萬元高點，去年回落至59.3萬元，今年再微漲至60.8萬元、年增2.5%，但仍較2024年高點低約4.7%。

交易量方面，今年預售屋成交403件，較去年140件增加187.9%，呈現價量齊揚，不過交易量增加仍受到去年同期基期偏低影響；若與2024年同期1,221件交易高峰相比，今年成交量仍減逾6成，顯示預售市場雖自低谷反彈，但尚未恢復過往交易熱度。成屋交易量則由去年107件增至139件，年增近3成，呈現量增價微漲。

值得注意的是，2024年竹北預售屋均價62.8萬元，尚低於成屋均價63.8萬元，2025年兩者近乎持平，然而到今年預售屋均價卻一舉超越成屋，且每坪價差擴大到7萬元、為近六年同期幅度最大。若以30坪住宅試算，兩者價差約為210萬元，對於重視總價負擔的部分購屋族而言，屋齡較新的成屋產品，也可能成為兼顧屋況與預算的替代選擇。591新建案表示，今年竹北預售交易回升，部分來自「品聚賦格」、「昌益御邸-光明之心」等新案集中成交，顯示特定個案仍有買盤支撐；同時，預售與成屋價差擴大，也反映不同地段、產品定位及供給組成下出現的市場分化。

｜高價交易集中三大生活圈 百萬成交仍待考驗

觀察實登揭露，儘管竹北預售屋均價逐漸墊高，但細看歷年1~8月最高成交單價，價格天花板的突破幅度已明顯收斂。2021年竹北預售屋最高成交單價58.21萬元，2022年攀升至75.29萬元，2023年站上8字頭、達82.37萬元，2024年、2025年則分別為89.58萬元、89.57萬元，今年再由指標案「時華」以89.99萬元刷新高點。至於成屋市場，2021年1~8月最高成交單價64.53萬元，2023年攀升至79.61萬元，2024年以89.07萬元刷新紀錄，去年再由「昌益謙璽」89.12萬元寫下新高，不過今年1~8月最高成交單價為88.86萬元，尚未超越往年紀錄。

591新建案表示，從歷年1~8月最高價交易分布來看，高鐵特區與縣治二、三期重劃區，是區域房價挑戰高點的重要戰場。其中高鐵特區憑藉高鐵新竹站、交通便利及鄰近竹科生活圈等優勢，吸引科技族群關注；縣治二期發展較早，商圈及生活機能成熟，縣治三期則受惠AI智慧園區，加上二、三期鄰近國道一號、且有指標案進場，逐漸形成高價住宅競逐格局。儘管竹北新案開價已突破百萬，但距離實際成交突破百萬門檻仍有差距，尤其在信用管制、房貸緊縮影響下，買方對價格及貸款條件更加敏感，未來會否出現首筆百萬房價紀錄，不僅考驗建商推案地段、產品規劃與市場接受度，更端看高所得族群是否買單。