別再自以為了 破解5大購屋迷思

2019-03-16     591編輯部報導
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圖/一般人在挑選房子常會陷入購屋迷思。

「真的不要懷疑,XXX就是好!」準備買房子的朋友,內心多半存有自己的堅持,”覺得怎樣的房子就是好”、”我就是要買這種房子”,不過,事情往往都會有正反兩面,591房屋交易網立馬為大家整理常見5大購屋迷思,民眾不妨好好思考後再下手購屋也來得及。

1.有開窗就是好

基本上在挑戶型時,民眾多半會偏愛有開窗的房型,除了可以保持空氣流通、讓太陽灑進屋內,在傳統風水上也被認為是較好的居家規劃。不過,有規劃「開窗」固然佳,但別忘了還要搭配「周邊因素」來判斷,包括方位、鄰房棟距、鄰路關係、嫌惡設施等等,兩者相互檢視,才能確認開窗的好壞。

以方位來看,客廳、臥室若開窗朝西,就很難避免西曬;廚房陽台對外窗若朝北,只要一刮北風就會油煙倒灌,不僅晾在外面的衣服白洗了,全家也會烏煙瘴氣。再來看到棟距與開窗的關係,若開窗與鄰房棟距太近,棟與棟之間空間太過狹窄,那麼一來陽光、風進不來,二來棟與棟之間太近,鄰居間容易影響彼此的生活;又或是客廳陽台太靠近隔壁開窗位置,隱私安全較弱。

至於檢視開窗與馬路的部分,開窗距離馬路太近,無可避免的就是車輛噪音以及空氣汙染,舉個較特殊的例子:曾有低樓層住戶抱怨,因為臥室開窗剛好面向車道路口,會不時被夜間返家的車輛大燈打擾,難以入睡,像這種住進去才有可能會發生或遇到的事,不得不更注意,所以說「開窗」就一定好嗎?也並不盡然。

2.公設比低超讚

一般公設比愈高,就代表虛坪(公共面積)多、住戶實坪(私用面積)少,如此看來,公設比愈低的建案,確實會較深得購屋人的心,但其實「低公設比並不代表坪效高」。

這麼說好了,低公設比,固然室內坪數較多,但還得納入整體格局來看,若格局不夠方正、畸零空間太多,也是虛坪,對住戶來說根本沒用。另外,在停車位不算進總面積的情況下,公設比為公設面積(大公+小公)/總面積(主建築物面積+陽台+雨遮)*100%,有些業者會投機將小公面積登記在主建物面積中,讓公設比看起來較低,大玩數字遊戲,不得不小心提防。

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圖/公設比低,並不代表坪效高。

3.樑柱外露卡好

現今許多房子都會做樑柱外露,可以使室內空間更大更完整,住戶在裝潢或做室內規劃時也可以更方便,因此比其室內奇形怪狀的格局,多數人偏愛樑柱外露的方正格局。不過,樑柱外露的物件要特別注意的是,雨遮規劃可能會比較多,而且柱子很可能會被計算坪數。

儘管規定2014年7月後取得建築執照的建案,超過牆面之「外露樑柱」皆不計算坪數,但意即於此前取得之執照的案子皆會計算坪數,並攤算在每坪單價。591房屋交易網提醒,目前線上銷售的物件,不管是新案或是中古物件,多半都是該期”之前”取得建照的物件,不僅會被登記,還會被算錢。

再來,因為樑柱外露設計的關係,雨遮可能也會比較多,要特別注意的是,因為雨遮制度改革,建物取得建照的時間會影響其是否計坪與計價。2011年4/30前取得建照的建物雨遮計坪計價;2011年5/1~2017年的預售屋雨遮計坪不計價、成屋雨遮可計坪可計價;至於2018年後取得的建照採雨遮不計坪不計價,購屋前記得向賣方確認。

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圖/建蔽率愈低,留下的空地就愈多。

4.低建蔽率最棒

建蔽率是指「房屋投影面積與基地面積的比率」,建蔽率愈低周遭留下的空地就愈多,這些空地通常會被建商用來作為道路退縮、植栽、中庭設施之類用途,也就是說低建蔽率的物件,採光通風一般會比較好,居住起來較不壓迫,也較舒適。

但別只顧著看建蔽率,基地面積也要一同參考,舉例來說,同樣是25%建蔽率,基地面積1000坪社區,有750坪會作為開放空間;但若是600坪面積的基地,就僅450坪是開放空間,所以說,想選擇低建蔽率的個案,最好基地面積超過1000坪以上才比較有其價值所在,另外也別忘了注意四周環境是否會被鄰房遮蔽等等,畢竟你家規劃低建蔽率並不代表別人也會這樣規劃,多方觀察較保險。

5.戶數少不複雜

許多人在選屋的時候,多半喜歡戶數少、單純一點的社區,住起來感覺比較安全,像有人曾說過,因為戶數少,管理員很快就能認識所有住戶,一方面倍感親切、一方面若有陌生人進入社區,也很容易被察覺。另外,戶數不多的社區在召開管委會時,也較不會有太多的意見紛歧,能較有效率的決定社區大小事。

但591房屋交易網提醒,儘管戶數單純的社區優點很多,但戶數太少最直接的問題就是,每戶要負擔的管理費就會較高,舉最切身的例子來說,一般電梯都會要定期保養和維修,超過年限還會有定期更換的問題,所費不貲,在高金額少戶數分攤的狀況下,每戶的負擔可想而知。

此外,戶數少的社區很可能沒有管理員,或是只請定時管理員,不是24小時那種,所以收信、收包裹也會比較麻煩。所以說,除了依個人需求考量,也要留意社區規模與規劃,事先詢問未來預定管理費是每坪多少錢也是必須,建議戶數落在100~250戶剛好,所負擔的管理費較不會太高。

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