政策解讀│新版預售屋契約 解密6大變革

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新版預售屋買賣契約今年3月公布修正，將在11月正式上路，有6項變更，想買預售屋的購屋族看懂再出手不吃虧，修法分為四大類，首先房屋登記類，包括附屬建物只能登記陽台坪數、無獨立車位登記為共有，居住安全類則是樓地板、屋頂等結構保固15年、禁用爐碴當建材，費用類則是明定水電瓦斯管線歸屬責任，最後履約部分，修正履約保證為履約擔保機制，避免民眾產生誤解。

圖/民眾11月之後買預售屋，簽屬新版契約時要多加留心。

修法重點一: 附屬建物項目以陽台為限

為配合地籍測量實施規則之修正，新版契約規定2018年1月1日以後申請建造執照的預售屋，僅限「陽台」得列入其附屬建物面積，使預售屋買賣契約所記載的附屬建物項目與未來產權登記項目趨於一致性，以利預售屋各項面積誤差之價款找補，及落實屋簷、雨遮不計價及不登記的規定。

雨遮計坪計價將正式走入歷史，不過仍須注意，是以建照申請時間為分水嶺，目前線上銷售的建案，雨遮登記可說是一國三制，若是2011年前的建照雨遮還是計坪計價、2011~2017年雨遮為可登記不可計價，2018年後建照才是不可計價、計坪，民眾購買前還是看清楚建照時間才準確來判別。

圖/未來預售屋附屬建物登記僅以陽台為限。

修法重點二: 明確共有部分項目及其面積計算方式

舊版預售屋定型化契約中，共有部分項目選項只有門廳、走道及樓梯間等公設項目，修法後只要是無獨立產權的車位都將成為共有項目列點之一，另外針對共有部分，以往只有寫明買賣該戶共有權利範圍比例，修法後則是明確寫出該戶共有面積計算方式，是以共有權利範圍乘於建案共有總面積。

以往因買賣契約中所登記共有部分只有標出公設細項，其實照理來說共有部分是包含公設及無獨立產權之車位，契約標示不明，延伸出部分建商會將車位面積與消費者「話術」，車位是納入主建物計算並非共有項目，拉高主建物坪數，變相拉低單價讓民眾誤解社區行情。再來針對共有部分的計算則是加入共有面積計算方式，以面積坪數來表達，民眾可以直接自己試算了解，更具直觀性。

圖/未來無獨立產權的停車位將納入為共有項目的選項。

修法重點三: 增列結構保固項目

以往預售屋契約中只有寫出結構樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作)部分保固15年，這次明定像是基礎、承重牆壁、樓地板、屋頂及明確雜項工作物之範圍等細項結構，也納入保固範圍，避免再有模糊解釋空間。

民眾買房最怕就是結構安全出了問題，舊版買賣契約只有簡單的結構項目保固15年及固定建材、設備保固1年，此舉將建商保固範圍更加明確化，對於民眾多一份保障，另外，有些像是遠雄、璞園大型建商會提供防水保固服務，民眾購買前可多加參考。

修法重點四: 建材禁用電弧爐煉鋼爐碴(石)

新版契約納入賣方使用的預售屋建材不得含有電弧爐煉鋼爐碴(石)之規定；若預售屋建材有使用電弧爐煉鋼爐碴(石)，買方得通知金融機構終止撥付貸款予賣方。

雖說政府立意良好，不過爐碴造成牆面剝落變成「痘痘牆」，通常是在交屋後一段時間才病發，民眾這時早就繳清自備款已交屋，建商難有什麼「金錢」上損失，只能再另求解決之方。

修法重點五: 明訂水電及瓦斯管線費用負擔方式

買賣雙方對於水、電、瓦斯管線相關費用之負擔方式，於2014年及2016年間曾有發布補充規定，這次正式納入契約中，自來水及電力的內管或外管線費用，均由賣方負擔；至於天然瓦斯的內管費用，由賣方負擔，而基地範圍外的管線費及相關費用，則由買賣雙方議定之；未議定者，由賣方負擔。

以往建商會請消費者自己負責瓦斯外管管線費用，但因沒有特別標註說明，通常都是在交屋時消費者才知曉，對於民眾來說如同又再「加」了一筆至少3~5萬元的費用，難免一時無法接受，如今白紙黑字寫清楚就能減少糾紛產生。

修法重點六:修正履約擔保機制用語

為符合消費者保護法有關預付型交易之履約擔保規定，將原「履約保證機制」名稱修正為「履約擔保機制」，其中「同業連帶擔保」有關擔保公司之資格，依公司法第16條第1項規定該公司章程應有得為保證之規定，並將原「公會連帶保證」名稱修正為「公會辦理連帶保證協定」。

購屋人的夢靨莫過於建商蓋到一半「落跑」，但這次修法只是針對部分履保條款文字修改，像是由「保證」變「擔保」，擔任同業擔保的公司，也只是規定其公司章程須同意可為擔保公司等「被動」規定。
看來這次僅修改履保使用的詞句，並沒有對建商增加履約的強制力，甚至貌似削弱履約的保障力，且履約擔保向來都是建商自由選擇使用，民眾只有接受的份，若不想面臨建商突然倒閉的窘境，建議還是要避開一案建商，盡量找上市公司或是口碑建商，天助自助者。

圖/本次修法對於履約制度只做文字上修改，民眾買屋前最好還是多做功課找有口碑建商。

消基會房屋委員會委員林旺根表示，針對建材添加爐碴，一般民眾大多在交屋後一段時間才「病發」痘痘牆，其實民眾這時還是可以根據《消保法》第7條，若企業經營者提供商品具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，須負起連帶賠償責任。

關於民眾最在意的履約擔保，是由建商自由選擇提供，以現行的5種履約(不動產信託開發、價金返還、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證、不動產開發信託)，若發生事情價金返還是對消費者的傷害最少，但建商採用機率極低，現行多以不動產信託開發及價金信託兩種方式，其中不動產開發信託將民眾自備款及建商土、建融資金存入第三方銀行信託，專戶專用，又有建商資金共同信託，相對比較有保障。