看到開案熱銷就衝 學者籲:小心成為犧牲者

圖/很多案子開案就有高銷售率，往往來自漫長的潛銷期所累積。

近期新建案廣告打得兇，許多建案甫公布開賣，就立即傳出熱銷3、4成甚至6、7成，讓人有種不快點出手下單、好房子就會被買走的錯覺。房地產學者章定煊認為，現在很多案子開案高銷售率，其實是來於漫長的潛銷期，甚至是超潛銷期而達成，對許多不瞭解的購屋者而言，看到開案熱銷就衝進去，容易成為犧牲者。

｜透過潛銷期培養忠實的投資客

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，通常建案未取得建照時，也還不能銷售，但許多建案都會在正式銷售前，採購屋預約單的方式，也就是俗稱潛銷時期的「紅單」，以「早鳥價」進行銷售。對自住客來說，可能會覺得買便宜了，但對於以低資金買進紅單的投資客來說，早鳥價與開案價的價差，可以產生驚人的投報率。

至於超潛銷，則是在潛銷之前，透過社群網站管道，發佈建案的資料，預告要潛銷，然後蒐集有興趣客戶的資訊，甚至還有比早鳥價更優惠的「超早鳥價」，如前幾個預定的客戶再優惠，或是在規劃都沒有的情況下，以「白單」預定買賣契約書進行銷售。

｜潛銷影響民眾對銷售率與價格判斷

章定煊指出，潛銷與超潛銷對民眾判斷行情產生很大的影響。第一是影響銷售率及市況的判斷，許多案子開案熱銷的高銷售率是來自漫長的潛銷期，甚至包括超潛銷期來達成的，再搭個開案前幾戶的優惠價，創造熱銷的假象一點都不難。

第二是價格判斷的問題，民眾容易錯認相關銷售價格，是開案時的成交價格，事實上許多簽約價都是在早鳥價、超早鳥價完成的，整個市場行情會比判斷的稍低一些。他認為，對於許多不瞭解的購屋者而言，看到開案熱銷衝進去的，就成為拉高出貨的犧牲者。當然，在此案拉彼案、後期拉前期的情況下，後期進入的購屋者反而有賺也不一定。