買兇宅爽當包租公? 專家指法律風險超高

圖/房東出租凶宅必須承擔許多法律風險。翻攝自google map

許多投資客覺得凶宅便宜，以低價入手後，再隔成多間套房出租，藉此賺投報率，但自去年租賃專法上路後，明文規定出租物件若是凶宅，且房東有告知房客之義務。房仲業者也提醒，投資凶宅必須承擔許多法律風險，例如追求獲利更高的隔間就是違建，建議一般人還是少碰為妙。

｜涉及出租隔間違建+逃漏稅問題

根據「三立新聞」報導，房仲業者表示，早期資訊不透明的時代，不少投資客聽聞有凶宅出售，都會立刻和屋主連絡，並以凶宅為理由，大幅砍價，例如400萬的房子，直接砍價到120萬，從3折開始談，不過通常還是在5～8折左右成交最多。但買了以後也不是用來出租，而是立刻交給房仲再賣，賺到高額差價，但如今時代不同，根據《民法》規定，凶宅屬於「物之瑕疵」，屋主與房仲有應告知買家的義務，所以早期投資客不是賺飽飽收山了，就是轉成買後出租，賺取投報率。

假設一間30坪市值1000萬元，原本出租別人每月可獲得2萬，不算額外空租期的成本，有約2.4％的年投報率；但不幸發生凶案後，投資客以700萬接手，再以同樣月租金2萬出租，年投報率就上升至約3.4％。一間30坪房子，直接隔成5～6間套房，每間出租6千～1萬元不等，若以隔成5間、每間6千計算，每月總租金3萬，投報率瞬間暴增至5.1％左右。既使去年租賃專法上路，有明文規定出租物件若是凶宅，房東有告知房客之義務，但就算降價出租，租金打8折，投報率依舊比正常物件高。

住商不動產企研室經理徐佳馨則表示，凶宅投資必須承擔許多法律風險，例如出租私自加蓋的隔間違建，這種類型的房東大多數有逃漏稅情形，而且許多投資客在做凶宅投資時，就是遊走在法律灰色地帶，對於一般人而言，建議還是少碰為妙比較好。