買中古屋看保固? 專家:瑕疵擔保才是關鍵

圖/民眾買到漏水屋，能夠向賣方要求的，其實是「瑕疵擔保」。

房屋漏水一直高居不動產買賣糾紛排行榜，不少大型連鎖房仲推出「漏水保固」服務，但這種漏水保固通常是指自交屋日起算6個月內，且房子在保固期間之前就發生漏水，不列入保固範疇。專家表示，民眾買到漏水屋，能夠向賣方要求的，其實是「瑕疵擔保」，只要能證明交屋前一秒瑕疵就存在，賣方就必須負責。

｜保固前發生漏水 不必擔保責任

根據「三立新聞」報導，地政士全聯會副執行長蕭琪琳分享朋友買屋經驗，他表示，友人買了一間新北市板橋區的中古屋，交屋時已檢查過一遍，但沒想到點交後，重新裝潢時，才發現浴室舊裝潢的天花板有嚴重漏水痕跡，想請前屋主處理，想不到前屋主卻斷然拒絕，認為房屋已經交屋，而且註明「現況交屋」，有任何問題應由新屋主自己處理。

蕭琪琳解釋，賣方常常主張契約中已註明「現況交屋」，所以不必擔保任何責任，但在實務經驗上，如果賣方想免負瑕疵擔保，應先告知該瑕疵之明確位置，經買方充分了解，才可以免責；再來，不少大型連鎖房仲都有推出「漏水保固」服務，但這種漏水保固通常是指自交屋日起算6個月內，且房子一旦在保固期間之前就發生漏水現象，即不列入保固範疇。

｜發現瑕疵後立刻上法院 保證權益

因此，中古屋能夠向賣方要求的，其實是「瑕疵擔保」，只要能夠證明交屋前「一秒」，該漏水瑕疵就已經存在，且賣方未告知買方，買方也未同意其瑕疵交屋，賣方就必須負責。根據《民法》354條，售屋者必須負起瑕疵擔保責任，買賣雙方的契約不能凌駕於民法位階之上，因此就算是契約上有加註現況交屋等字眼，只要買方在交屋後5年內發現瑕疵，並在半年內通知屋主，就可依法請屋主擔起瑕疵擔保責任。

蕭琪琳表示，其實要取得交屋前一秒瑕疵就存在事實並不難，只要問樓上、樓下鄰居，願意出庭作證，就相當容易證明。且要注意，是需在交屋後的5年內發現瑕疵，才可請原屋主負起瑕疵擔保責任，而非發現瑕疵後推算的5年。也就是說，一旦漏水事情發生後，最好立即通知對方「求解除契約或減少價金」，對方若不處理，6個月內就要告上法院，這樣做法除了符合法律時效規定外，受害者保全證據的機會也比較大。