重劃區VS舊市區? 新莊區購屋全攻略

圖/新莊區的副都心重劃區，近年來陸續有不少指標推案。

新北市新莊區區域發展完整，有捷運、商圈、捷運、快速道路及國道，生活機能應有盡有，近來更有四大推案熱區，包括副都心、頭前兩大重劃區、舊市區及下新莊，產品規劃有開價上百萬的豪宅產品，也有低總價套房，類型多元。

一、新莊區大小事

A.位置:

新莊區位於台北盆地的西南端，區域北接泰山區，東北與三重區交界，西南與樹林區、桃園市龜山區為鄰，跨過大漢溪後就為新北市市政府所在的板橋區，地理位置居中。

B.現況:

新莊區以新樹路為界分為上新莊及下新莊。頭前、副都心兩大重劃區及新泰、中正路舊市區都屬上新莊；下新莊則是丹鳳、迴龍地區，該區以往工業區發展密集區塊，大批外區移民進駐帶動區域發展，交通部分擁有65快速道路可連至國道1號，大眾運輸機能也很完善，有捷運新莊、機場線。

該區共有四大商圈，都是零售商聚集之地，上新莊有包括化成路、幸福路、廟街，下新莊則是鴻金寶商圈最為知名。

C.未來:

開發計畫多在副都心重劃區，像是正在動工中的AU捷運商城、還有新北宏匯i-Tower和新莊凱悅嘉軒酒店都預計將在2020年完工，副都心機能更上一層。

D.優缺點:

優點:
1.重劃區街廓整齊，建設話題多發展潛力強
2.商圈密集度高，採買便利
3.交通網絡發達，連結各區域方便
缺點:
1.舊市區、下新莊街道複雜，屋齡偏高市容較為老舊
2.主幹道中正路、新北大道上下班時間易塞車
3.下新莊部分區塊為福地，買方會有抗性

二、 新莊區機能

買房最重機能，接著就從交通、商圈、醫院、學校、公園一一介紹。

A、交通

道路&快速道路:新莊區交通機能發達，主要幹道有中正路、新北大道、思源路、中環路、民安路等，與新北各區聯外也是方便，思源路可接至大漢橋到達板橋區，台65線快速道路可到土城、五股區，並能接至國道1號。

捷運:大眾運輸機能發達，營運中的捷運有新莊線和機場捷運線。捷運新莊線共有頭前庄、新莊、輔大、丹鳳、迴龍共五站，新莊線無須轉車可直達台北市大安區；捷運機場線去年初通車，其中新北產業園區、副都心站位新莊區，新北產業園區站為直達車站，往機場只須26分鐘，往台北車站也只須8分鐘即可到達。

即將通車的環狀線，號稱「台灣山手線」，為中運量列車，連接新店、板橋、中和、新莊等區，未來會在思源路、幸福路口設置幸福站，沿著思源路後跟新北產業園區站轉乘，新北產業園區站將為兩線交會站，提升交通機能。

B、商圈

舊市區:新莊的早期商圈為中正、新泰路的廟街商圈，該商圈以廟街夜市為名，周邊主要幹道有不少麥當勞、吉野家等連鎖店家，新莊區主要政府機關包括區公所、戶政事務所都在該區塊，生活機能極佳。

上新莊:該區塊兩大商圈則是幸福路、化成路，都是人口紅利產生的商圈，化成路商圈以零售、小吃店家為主，供給鄰近五股工業區的就業人口需求，幸福路商圈則有生活雜貨為主的佳瑪百貨，周邊有知名中古造鎮社區「歐洲村」，滿足居民食衣住行。

下新莊:下新莊部分可分為輔大、鴻金寶商圈，輔大商圈就因應滿足輔仁大學學生人口食衣住行的需求，有寒暑假淡旺季差別，周邊建國一路上則有COSTCO大型量販機能，可供周邊居民採買；位於民安路的鴻金寶商圈，主要有鴻金寶影城為中心發展，除零售商家外，也有四維、裕民傳統市場，提供居民全天候的採買機能。

C、醫院

大型醫院機能為新莊區較為缺乏，除了在思源路上的衛服部台北醫院，就只有在泰山、新莊交界的輔大醫院，該醫院去年正式啟用，屬於泰山區，為私立地區型醫院，未來以醫學中心為目標，現提供千個病床位，規劃胸腔外科、血液腫瘤內科等門診。

D、學校

新莊區目前有 42 所各級學校，包括輔仁大學、新莊高中，丹鳳高中(完全中學)等，國中5所、國民小學16所，國中附設幼兒園2所及國小附設幼兒園15所，另有4所市立幼兒園，教育資源豐厚。

E、公園綠地

新莊區目前經管之公園約有52座，綠地有4處，其中腹地最大的為新莊運動公園，其中包含新莊體育館、新莊運動中心，全區佔地約22公頃，另外因頭前、副都心兩大重劃區，近年來也規劃不少綠地，像是頭前重劃區內有頭前運動公園、福美公園等，副都心則有塭仔底溼地公園、自然生態公園等。

三、推案大數據

根據591新建案內部統計資料，也可知新莊區目前各個建案市場熱絡度如何。

四、推案地圖

新莊推案集中區塊，可分為頭前、副都心兩大重劃區、舊市區及下新莊等四大板塊，各區推案熱度及產品規劃特色不盡相同。

A. 頭前重劃區 4座公園環繞生活品質佳

頭前重劃區位於新莊區北側，區域內多為住宅用地，加上有佔地3.5公頃的頭前運動公園、化成公園、福基、福美公園等，生活品質佳。

圖/頭前運動公園提供大批綠地供居民休憩之用。

生活機能雖區域內採買已有全聯、便利商店等店家，但還尚顯薄弱，須倚靠中原路或是化成路商家，北側區域外五工路上則有晶冠廣場，除有國賓影城外，也有多家像是金色三麥等連鎖餐廳，出外用餐方便。

圖/晶冠廣場有國賓影城及多家連鎖餐廳。

學區部分，重劃區內無學校，須到緊鄰的頭前國小、國中就讀，但距離還算是步行可至，適合學區考量的購屋族群。該區另一特點大眾運輸機能發達，除南邊靠捷運新莊線頭前庄站外，北側也有捷運機場線新北產業園區站，未來在思源路、幸福路口已設置環狀線幸福站，預計今年底通車，將來可通往新店、板橋、中和各區。

圖/環狀線預計今年底通車，可通往新北市板橋、中和、新莊等區。

占地近50公頃的頭前重劃區，近年來房市盤整，2013年曾上看6字頭的價格，下修幅度明顯，目前成交在3~4字頭徘迴，且區域內無預售案，不少為中大坪數的餘屋待售，適合有立即入住需求的換屋型購屋族，線上銷售個案主打特色不同。

不少新案主打公園旁的高生活品質，鄰近頭前運動公園的「廣天厦」、「竹城新東京」、「樹和苑」均是3~4房甚至有百坪以上的規劃，福美公園第一排的「皇冠花園」亦是中大坪數規劃。
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零星小宅案則有近新北產業園區站的北頭前區塊，「禮躍」建築進度已近落架完成，2房也近完銷，總價1355萬元起；位於幸福東路的小宅成屋「幸福捷境」規劃套房~3房，總價1200萬元起，屬區域最低總價個案，適合小家庭或是單身貴族。

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B. 副都心重劃區議題多 發展潛力強

副都心重劃區為公辦都更重劃區，總面積約100公頃，住宅用地約20%，其他多以商業、政府機關用地為主，交通機能該區有65快速道路、台一線高架橋等，可連接至國道1號，開車族便利，若無開車大眾運輸交通也可利用捷運機場線，及即將通車的環狀線，來往桃園或是新北市別區塊也算便利。

該區因是重劃區區內學校校齡新穎，像是昌平、中信國小都因教學活潑，口碑佳，昌平國小也附設托兒所，區域內也有頭前國中可就讀，家長無須擔心就學問題。

圖/中信國小校齡年輕，在當地口碑佳。

綠地休憩機能，有塭仔底溼地公園、自然生態公園等中華路一段沿線的中港大排也規劃河堤綠帶，適合下午或是晚上沿著河邊散步，生活品質佳。

圖/中港大排沿線綠帶適合散步。

未來發展也是該區重要題材之一，中央合署大樓2014年進駐，位於中央路及中港路口的AU捷運商場去年已動工，規劃包含購物商場、商辦、影城、展演空間等設施，每年商機40億元以上，未來還有宏匯itower、新莊凱悅嘉軒、都預計2020年完工營運，未來還有國家電影中心尚未動工，重大建設議題加持，發展潛力高。

商場正在建構中，現主要生活機能還是需要倚靠中原路、幸福路等商圈，除有零售店家外，屬生活雜務類的佳瑪百貨也座落於此，有UNIQLO等知名連鎖商家，提供民眾採買機能。

圖/幸福路商圈有多家連鎖店家，可供採買。

該區房市一向都是具有指標性，2013年因捷運、建設題材一路攀升到6字頭，但後因房市景氣影響，一路下修，去年「皇翔御花園」殺去3字頭行情，短暫拉抬周邊新案熱度，現讓利風氣當道，新案多開價4字頭。
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今年進場的新案也都是成屋銷售，集中在中央路區段，上市建商的「麗寶ALL IN ONE」、「聯上聯」均規劃2~3房產品，現場均規劃實品屋，滿足有立即入住求的首購、首換自住客。
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C.舊市區機能好 都更指標案吸睛

其實新莊最早期發展區塊為新泰、中正路區段，發展歷程久商業活動密集，除中正路、新泰路原本一般店家多可供採買外，也有廟街夜市，可說是全天候的商圈，便利度高，交通機能可到中環路三段通往台65線快速道路，不開車的也可以搭乘公車及捷運，中正路上有捷運新莊站及多線公車行經。

圖/中正路、新泰路口為早期發展區塊，商家眾多。

另外，新莊區重要的地方政府機能也在此，新莊戶政事務所、區公所及郵局都位於中正路上；雖說商業化高，但是該區也有綠地休憩之便，占地22公頃的新莊運動公園，周邊也有新莊國民運動中心，新莊運動中心2012年啟用，為北市首座國民運動中心，內有國際級標準溫水游泳池、撞球、桌球、韻律、羽球、極限運動場等多項運動設施。

圖/新莊運動中心2012年啟用，為新北市第一座國民運動中心。

該區因舊市區房子密集度高，素地稀少，去年底卻有兩大超過百億案量的新案進場，中正、新泰路口的，「泰舍至善元」，為新北市第一個自辦都更成功案例，規劃24~67坪，目前基地部分已動工，規劃CFT內震鋼柱、SRC建築等制震，適合重視建築安全的購屋族。
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同在中正路的「鳳凰花園」基地面積近3千坪，為交通銀行舊址轉賣給三福開發，規劃2~4房，採不二價銷售，有定簽7%輕鬆付款方案，兩案均為預售案，初期繳款輕鬆，適合資金較不充裕的首購族。
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D.下新莊在地客支撐 新案去化穩

下新莊主要是以新樹路以西的區塊，該區因有西盛工業區，工業氣息向來較為濃厚，商圈中心以鴻金寶商圈為主，早年是新莊唯一一個首輪電影院，其商業活動活絡度不在話下；也因為工業區就業機會，外來移入人口多，市場的密集度也高，像是有裕民市場、四維市場等傳統市場，其中四維市場為全天候傳統市場，提供居民便利採買機能。

圖/鴻金寶影城商圈為下新莊地區重要的生活機能。

就學方面除有裕民、丹鳳、民安等國小外，龍安路上的丹鳳高中是全新莊區唯一一所完全中學，附設國中部，可見下新莊地區教育資源豐厚。

圖/丹鳳高中附設國中部，為新莊區內唯一的完全中學。

下新莊因工業區色彩，再加上純住宅用地稀少，街道相對較為複雜，房市買盤向來都是以有地緣性的區域客為主，今年進場新案集中在雙鳳路、天祥路區段，位於雙鳳路的成屋「君泰凰」以4房格局為主，總價4000萬元起，大基地開發社區規劃完善，適合換屋自住族。
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該區今年也有低總價的個案進場，「鴻邦世界花園」分兩期開發，第一期走的換屋型3房產品，第二期規劃8~12坪套房產品，低總價320萬元起，適合置產或是單身貴族購買。
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五、新莊區大哉問

Q1不開車的買新莊哪個區塊會比較方便?
A:以公車路線密集度來說，舊市區不管是中正路或是中環路都有許多班次經過，且還有捷運機場線泰山站及新莊線新莊站，搭乘方便，但須注意機場線票價較貴且班次間距較長，搭乘前最好多加確認。

Q2如何避免買到會看到福地的房子?
A:新莊區第一公墓的位置緊鄰新北大道七段，因此假如是買中正路以北區塊的房子，假如是成屋建議到想買的該戶別開窗仔細觀察，若是預售就要買前多加跟現場確定，實地走訪基地了解與福地的相對位置。

Q3買哪個區塊較不塞車?
A:建議買頭前、副都心重劃區，前者可走疏洪道到三重或是新北產業園區的聯通道路到外區，副都心則是距離國道1號、台65線快速道路近，相較起來塞車時間較短。

資料來源：591新建案綜合整理
資料數據：591新建案
資料編輯：畢務潔

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