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預售屋轉手 買賣雙方注意「眉角」大公開

2020-07-11     591編輯部報導
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預售屋建築時間長,尚未交屋前房價波動,若漲價部分買方會打算轉賣賺一筆或是跌價趕快轉手止血,但可不是每個預售屋都能「換約」轉手,若不行成屋後才轉賣可能會有高額稅金,然而接手預售屋的第二手買方也要注意,若再快交屋才承接,自備款也要一口氣補足,不像第一手買方可依據工程狀況分期繳納,再來要留意是否客變、加減帳款有無結清,才不會成屋之後跟想像差距大。

|若預售屋為不可換約類型 就只能走中古屋程序

由於預售屋完工時間動輒2~4年不等,在這期間暗藏許多變數,有些買家可能急需要錢,只好忍痛賠售變賣預售屋,也有買家看到漲價,想趁小有獲利時脫手出售,無論是哪種情境,如果民眾想要購買此類轉讓的預售屋,就得以「換約」的方式進行。

所謂預售屋「換約」,泛指在房屋所有權尚未移轉前(第一次登記),原買方將契約轉讓給承接買方,屬於權利移轉非產權轉移,之後等未來房子蓋好,建商是直接把產權登記給新的買方,建設公司的保固對象也是新買家而非第一手屋主。

搞清楚「換約」定義之後,第一手買家若想換約,得先確認手中建案是否為可換約類型,消基會房屋委員會召集人張欣民解釋,有些建商為了避免投資客與買賣糾紛,會規定預售屋為不可換約類型,也就是說,上一手買家必須等到取得產權後才可將房子轉移給新買家,轉手得依照一般成屋買賣程序處理。

因為變成成屋買賣,成屋之後隨即轉賣,若有賺錢但持有時間短,此時就必須小心高額房地合一稅問題,因此假如購屋前就有打算可能未來會在預售時賣出,建議就要在簽約前詢問未來是否可以換約,才能把風險降到最低。

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圖/若預售屋為不可換約類型,就只能以成屋買賣程序處理。

|建商手續費最高總價千分之一

這時買賣雙方就必須考量到換約成本,像是包括建商換約手續費,仲介費等等,張欣民表示,依《預售屋買賣定型化契約》規定,建商手續費最高只能收總價千分之一,但也有部分建商會提供一定時間內換約不收手續費、或是對於直系血親及配偶更名不收取換約手續費,不過通常以1次為限等優惠,但如果上一手買家已對保,產權即將過戶,建商配合換約的意願低。

另外,民眾也要留意,倘若是透過房仲牽線買賣房子的,基本上賣方要負擔最高4%仲介費;買方也要負擔最高2%仲介費。

不過,也有不少民眾都有疑惑像這種預售屋換約,是否也需要代書陪同?對此,成揚律師地政士聯合事務所地政士黃景揚解釋,基本上,換約是由買賣雙方去建商公司簽約,過程中並未強制要求要有代書陪同,換約現場也會有建商自行委託的代書處理,但有些買家為了能多一份安心保障,的確會自行多帶一些如律師、代書等法律見證者出席。

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圖/民眾預售屋想換約,建商手續費最高只能收總價千分之一。

|預售屋新買家接手 承接時間點是關鍵

而對於承接的買家來說,由於換約的當下權狀還沒有登記,因此像土增稅、契稅、規費、印花稅等地政規費稅金都不用繳納。

但張欣民提醒,買這種預售屋,承接時間點是關鍵,倘若新買家接手時,房子已快完工落架、且上一手買家已繳納大部分自備款,這時候承接的買家就必須將上一手買家已付的自備款、以及上一手買家要賺的價差一次付清,買房子要準備的自備款跟買成屋相去不大,因此無法享有買預售屋分期付款的好處,民眾手中資本必須非常充足,舉例來說:

案例1.舊買家買房價格為1000萬元,以1000萬元賣給承接買家

假設上一手買家已付200萬元的款項給建商,並在房子已落架、即將對保交屋之際,若將房子平盤以1000萬賣給承接買家,由於房子已快成屋,因此承接買家必須一口氣負擔200萬元的自備款。

案例2.舊買家買房價格為1000萬元,以1200萬元賣給承接買家

若上一手買家想小賺一點,將房子以1200萬元賣給承接買家,則新買家的需先準備的金額為新總價減去舊總價後再加上舊買家已付款項,也就是1200萬元-1000萬元+200萬元=400萬元,承接買家必須一口氣負擔400萬元的自備款,因此資金需要非常充足。

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圖/承接買家接手預售屋時,必須仔細審閱加減帳款項有無結清以及退費。

再來,除了自備款幾乎一次繳清之外,有意接手換約的新買家,也要問清楚原合約內容,仔細審約平面圖、以及廚具、衛浴、牆壁、門板、窗戶等建材是否有辦退費,整體格局有沒有變更,加減帳款項有無結清,如果本來有退款的部分,就務必得請上一手買家退錢,避免新買家當冤大頭照單全收。

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Tips:

許多民眾以為預售屋還沒完工,所以轉讓換約不需要報稅,但事實上,預售屋出售的是販賣未來取得房屋及土地的「權利」,因此無論預售屋轉讓換約賠錢或獲利,身為上一手買家,雖然免報房地合一稅,但必須申報財產交易所得計稅,否則若被國稅局查到漏報要補稅之外,還要處所漏稅額2倍以下的罰鍰。

財政部國稅局人員進一步解釋,民眾報稅時,應以預售屋出售之實際成交金額,減除原始取得成本及必要費用後之餘額為財產交易所得,併入出售年度之個人綜合所得稅申報,所以民眾報稅時,應妥善保存預售屋讓渡書或契約書等相關憑證,還有成本憑證正本(例如:仲介費、廣告費、換約手續費等),若賠售時就可列舉財產損失,作為財產交易所得減免項目。

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