新制上路然後呢? 專家曝:避稅老招再現

【金筱筑/採訪報導】政府打炒房，祭出房地合一稅2.0修正草案，該修法回溯至2016年後取得房地、預售屋，規定5年內出售房產適用35~45%稅率、列舉認列由5%改成3%，且總額不得超過30萬元，避稅效果大減，專家就指出，未來投資客可能重新使用像是人頭買房、一退一進迅速換約、或是簽綁定時間的買賣合約等老招數，達到節稅。

│房地合一2.0新制 今年7/1上路

目前立院財委會已完成房地合一稅2.0黨團協商，後續法案將送入二讀程序，該修法回溯至2016年後取得房地、預售屋，就必須納入房地合一2.0新制。內容規定2年內出售要課45%稅率，逾2年、未逾5年適用35%稅率，法人也比照個人納入房地合一課稅，最高也是45%，凡在7/1實施日後出售買賣案件即適用2.0制度。金門地政士事務所所長、全聯會副執行長蕭琪琳坦言，此次引發不少投資客恐慌，急著將手中房產脫手，在預售屋方面已有脫手逃難潮，成屋、中古屋部分賣方求售意識提高，近期業績比往常成長至少1~3成。

│蕭琪琳:法人比照個人 投資優惠鎖死

蕭琪琳解釋，以現制來說，不少多屋族或富人族買方多為財力較好之商業經營者，他們為了省稅，會以法人名義購置不動產成為公司資產。以公司名義買房，即便獲利仍需要繳營所稅17%，都比10年內交易獲利遭課的房地合一稅20%來得低。

且因為可視作公司資產，每年都可攤提支出成本，銀行所繳納的利息、管理費、房屋稅、地價稅等都可以成為抵扣費用，讓公司收益降低，營利事業所得稅也就跟者降低，當年度稅後淨利也會跟者降低，可以達到節稅的效果，但由於新制上路要求法人也比照個人的緣故，所以此法就行不通，可說是被鎖死，假如要短期投資買賣，優惠將不如以往。

│5%認列改成3% 如何報稅要算清楚

再來，只要房屋買賣有獲利就要繳交房地合一稅，計算公式是以交易時的成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用。

其中房屋裝潢費就屬於取得、改良及移轉而支付的之費用，只要提示如發票、合約書及付款等證明文件，就能認列可減除成本或費用，不過假如民眾無法提供相關證明文件，或費用證明文件的金額未達成交價5%，則可按成交價額5%認定費用。

不過，以實際房屋買賣市場狀況來說，蕭琪琳觀察，不少民眾買屋多年後，當初的裝潢費、仲介費收據老早就無保存，而且因為國稅局對房地合一稅的「裝潢認列」非常嚴謹，必須要完全定著物(即已完工)且能持續使用2年以上才能扣除列舉，裝潢公司也未必會配合，因此最簡單、便利的方式還是直接向國稅局申報5%。

但此次房地合一2.0也擬修改費用認列方式，將5%認列改成3%，而且總額不得超過30萬元，對於投資客而言可說大傷。禾禮地政士事務所地政士黃景揚表示，舉例來說，像過去不少投資客會買那種已裝修好的物件，不用屋主自己再花錢裝修，但在轉手賣出時，用總價5%扣抵。以1000萬元的物件來說，這樣就能有50萬元的利潤空間，藉此方法節稅，但此次修法讓投資客操作空間劇縮。

圖/民眾必須算清楚，究竟是認列算還是列舉發票金額划算。

│預售屋採退約、中古屋採綁約招數

百億房產教練RENBA也坦言，此次修法把近期一些避稅方式防堵後，未來恐讓買賣雙方走回過去老方法避稅，部分業者極有可能會鋌而走險簽AB約，但若走正常程序的話，以成屋買賣來說，想要避稅，就只能以買賣時間綁定的方式進行，像過去10年禁止轉賣的國宅一樣，RENBA舉例，例如賣家A與買家B談好買賣價金，10年後再將房子移轉到B，在這期間就先將房子設定抵押權給B作保障，等時限一到再將房子正式過戶給B買方。

但這種方式通常都有一定風險，而賣家A為了要拿錢，大多不願意簽署履約保證契約，也沒辦法找大型房仲業者背書，因此RENBA建議，像這種私下的買賣契約最好還是要公證，畢竟時間牽扯太長，避免日後衍生糾紛。

而以預售屋部分來說，由於預售屋換約會被課重稅，因此建商主要會採取「退約秒新簽」的方式，由建商與買賣雙方約定好，舊買方退約，下一手買方馬上簽約，一退一進快速轉換所有權人，藉此避開換約會有的賦稅問題，但此方法只適用於過戶前，且在這之中多少也會牽扯到手續費甚至違約金問題，但價錢依照各個建商規定，詳細情況必須三方協調好。

圖/民眾如果真要轉手合約，買賣雙方需與建商約定好，一退一進快速買賣房屋。

│採舊制還是房地合一 時間點很重要

雖然房地合一2.0修法已將預售屋納入成屋交易，但國稅局官員表示，在7/1新制正式上路前，買賣預售屋仍屬不動產的「權利」買賣，也就是仍適用房地合一1.0，非屬不動產產權移轉，與出售成屋課稅方式不同，應依實際獲利歸入財產交易所得，併入個人5月綜所稅申報。

至於成屋交易，舊制為房地所得分開計算，其中土地部分僅課徵土地增值稅，房屋部分則歸入財產交易所得。2016年房地合一上路後，則是房地出售所得併計，但採分離課稅，不併入5月綜所稅申報。

圖/未來新制上路後，民眾買賣房屋就要多加留心稅制計算。

TIPS:

不過，這一波打房，央行也祭出針對自然人第3戶貸款成數由6成降低為5.5成，蕭琪琳透露，市場上早已有投資客以「人頭買房」因應，先跟幾個人約定好，預售屋成功換約的話，利率就對半分或談好比例；成屋的話，則以人頭費行情約為貸款1%，藉此避過貸款限制，但像這種作法仍有一定風險，而且遊走在灰色地帶，一般民眾較不建議嘗試。