疫情收入銳減想解租約 這些情形免違約金

【金筱筑/採訪報導】新冠肺炎疫情爆發，不少商家大受影響或是學校、公司改為遠端教學及上班，不少人想要退租回老家省一筆，但想要退租恐面臨1個月的違約金，根據現行規定，像是房東經屢次告知都未修繕房屋或是租客因病需長期住院療養等情形，提前解約就可免除違約金。

｜「得」終止租約 提前告知不用付違約金

疫情三級警戒持續延續，不少店家或民眾經濟撐不下去，紛紛向房東退租，若民眾真的沒辦法順利租屋到契約結束，需提前終止租約，就得賠償房東違約金。崔媽媽基金會法務組長曹筱筠表示，與平時相比，這一個月來打電話來諮詢提前解約適宜的民眾成長了25%，擔心是否要多付違約金給房東，或是詢問都爆發疫情了，大家收入不穩定，為何房東不能通融一下，共體時艱，還是得要收違約金。

但同一件事情換個角度來看，房東有可能因為疫情而收入短缺，因此還是得要照著合約走，若租客想釐清到底要付多少錢才能順利提前解約，首先，要遵守內政部《住宅租賃契約》第13條或是《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第14條，其中「提前終止租約」的規定。

若房東房客當時簽約時租屋裡勾「得」終止租約，依一般情況來說，房客若在有1~2個月提前告知，善盡提前告知義務，則無須付違約金。

｜未規定能否終止租約 違約金不能超過1個月

政理法律事務所主持律師李志正表示，常理之下，為了租客能長久居住、房東能穩定收租，雙方多勾選「不得」提前終止租約，又或著沒有特別規定，則雙方就不能任意終止合約，房客想要提前終止租約，以賠償1個月的租金為上限。

假如，當初租約沒有特別規定是否可任意終止合約，若租客執意要退租，曹筱筠表示，像這種狀況租客還是得要徵詢房東同意，才能解約，而且也得給房東違約金，但違約金最高也不能超過1個月。

但如今正值疫情緊張時期，大多數房東如果看到租客真的因為經濟困難、房租繳不出來，房東也應允許租客提前終止，曹筱筠建議，假如租客有提前告知，房東也可以斟酌是否違約金就不需要付那麼多，雙方可以私下協調違約金到底要付多少。李志正也建議，為避免退租糾紛，民眾一開始簽約時最好還是在合約上寫清楚，加註提前解約條款及可提前解約事項，例如「房客若提前解約應於X月告知房東，若沒有提前告知，違約金應罰多少金額」保障雙方權益。

圖/租客若想提前退租，必須留意又無勾選「提前終止租約」選項。

｜不論有無提前通知 房東不可沒收預繳的租金

另外，假如民眾簽了長期租約，而以「年繳」或是「半年繳」的方式給付租金，假如後來想要提前解約退租，根據《民法》第454條規定，「租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。」也就是說不論有無提前通知，房東都不可沒收房客預繳的租金，應在房客退租時，扣掉已承租月份，剩餘部分則原封不動還給房客，也不可沒收預繳的租金之外，又再額外扣除押金。

此外，不少房客也會預繳像是網路費、水電等費用，當房客退租時，這些預繳的錢房東也應按比例退還給租客，為了避免有爭議，李志正建議房客可在契約及公證書上註明「房東不肯返還預付租金時，應逕受強制執行」，若發生不返還之情況，可直接拿公證書聲請法院民事執行處，透過扣押、查封拍賣等方式強制執行出租人的財產。

｜滿足特定條件 房東/房客可無償解租約

但有時候，為了保障房東及租客權利，發生以下情況時，無論租賃契約上是否有勾選「提前終止租約」，都可要求提前解約，且不能要求賠償，根據《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，假如承租客因為房屋必須修繕，但房東仍不理或未修繕，則就租客就可提前解約，且不用付違約金。

另外假如颱風來襲造成屋損，則租客可請求減少租金，假設減少租金無法議定，或房屋剩下部分不能居住、房屋危及租客安全或健康時，例如租到海砂屋、輻射屋，若查證屬實，租客也可要求提前終止租約；甚至假如租客因病或意外有長期療養需求，像是不幸感染新冠肺炎確診了，必須住院治療，就符合上述條件，不用賠償押金。

而在房東方面，李志正表示，如果房東因為房子要都更重建、或是租客積欠租金2個月，經房東限期催告，仍不支付、或是租客擅自變更用途、住宅轉租給他人、未經同意室內裝修、毀損租賃住宅或附屬設備等，則房東可以提前終止租約，且租客不得要求任何賠償。

TIPS:

在這波疫情下，相對於租客退租狀況，曹筱筠坦言，房東主動提前退租的情形較少，畢竟提前解約房東也會面臨空租處境，在現在這種短期內很難找到下一個租客的情形下，大多數房東還是傾向租客不變，好來穩穩收租，但的確有不少房東表態不願續租，像是很多房東可能店面租給店家，樓上為自宅，為了避免出入太複雜，而且擔憂店家租金付不出來，就會傾向租約到期後就不再續租，寧願空租也不要增加感染風險。

假如房客突然失去工作，若未完全入住，且暫時無法入住的話，曹筱筠建議，房東不妨延後起租日，將房子繼續保留給房客，房東也可避免疫情找新房客，增加可能染疫風險。若租客因為收入銳減、失業，而難以正常繳租的話，房東也可選擇降租、分期付租金、延後繳租金等方式，以留住穩定付租的好房客，以彈性的方式降低彼此負擔。

圖/疫情三級警戒持續延續，不少店家或民眾經濟撐不下去，紛紛向房東退租。