買房議價先下斡就對了? 專家曝真相

【金筱筑/採訪報導】民眾在買賣房子時常會聽到「下斡旋」，意思是指買方先給出一筆金額，經由仲介協調，若議價成功，斡旋金就轉為訂金、雙方簽約。資深房仲指出，斡旋金因為有真的給出金額，所以相對要約書有踏實感，更能展現誠意，但最終成交與否，還是要看買家出手價格是否賣價滿意；此外，專家也提醒，假如民眾出價斡旋了之後又反悔，一定要先問清楚「目前斡旋的狀況怎樣」，避免無良仲介騙取斡旋金。

｜斡旋金常見價格約5~10萬

民眾買中古屋，通常都會請仲介公司幫忙，若看到中意的物件，就會請仲介出面跟屋主議價，根據內政部規定，房仲必須提供斡旋金及要約書兩種方式，讓買方自由選擇。其中以斡旋金來說，常見的價格約5~10萬元不等，或是買方開價總價的2%，最高不超過50萬，多採支票或是現金支付，民眾在付斡旋金的同時也會簽署斡旋書，上面會標註欲購買的房屋地址、買方出價、斡旋期限、斡旋金額及違約金等等。

台灣房屋三重國小捷運特許加盟店店東林紫雲也表示，若屋主同意買方出價價格，斡旋金依照「自動轉定」條款，就可自動轉為定金，買賣雙方之後再簽正式的買賣合約，若簽約完後買方反悔，斡旋金全數沒收給屋主；若屋主不滿意買方出價也不考慮降價，則議價失敗，仲介理應將1天內告知並返回，不得要求轉為其他待售房屋的斡旋金。而買方議價委託書、買賣斡旋書上設定議價期限，大多設定3~7天，通常不會超過7天，若賣方未回應，可請房仲退回斡旋金。

而以實務面來說，中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，大多會建議民眾採取斡旋金的方式，由於買方會先給出一筆金額，像這種有真的出錢的感覺，相對要約書更能展現出誠意，之後再去跟屋主議價時，順利成交機率相對較高。

但江龍名也強調，最重要還是買家出手的價格是否有合乎賣家心中想要賣的價，假如差距過大，無論斡旋或要約，都可能沒機會交易成功，依市場行情來看，大多屋主會一口答應的金額約為開價的9折~95折這個區間。

圖/房仲業者大多會建議民眾採取斡旋金的方式，相對能展現誠意。

｜斡旋金得預先支付款項　相對有誠意

但若採取要約書的話，和斡旋金從「功能」比較來看，目的都是為了保證出價雙方必須履約，對房屋交易的買賣雙方來說並沒有差異，合約內容也大同小異，應包括價格、標的、期間及付款方式等，最大的差別在於「是否預先支付款項」，如果買方選擇要約書，則不須先付一筆資金；若選擇斡旋金，就必須先支付上萬元的金額。

不過，要注意，要約書雖然不須先付出現金，但在法律上的效應是跟斡旋金一樣，同樣也有房屋資訊、買方出價金額、要約期限等，假如屋主滿意買方出價，交易成立再簽正式的房屋買賣契約，反之價格談不攏交易取消契約無效。

但有不少人認為，若是以要約書進行議價，就算違約較沒有金錢上的損失，事實上可是大錯特錯，江龍名表示，若雙方已在要約書上簽章同意買賣，但買賣雙方突然一方反悔，通常可要求違約方支付出價的最高3%當作違約金。就算民眾只是提供身分證要約，買賣合約也等同成立，建議不要隨意出價，一旦屋主同意以該價格售出，出價方反悔會造成違約問題，需要負擔相關罰則或罰款。

｜出價斡旋金後想反悔 務必要確認好狀況

不過，在買賣市場上，還是會有不良仲介會靠斡旋金來鑽漏洞。百億房產教練Renba表示，舉例來說，就有買方出價斡旋後，可能因為種種因素不想買了，打電話通知仲介，想不到仲介卻說屋主已經收定金了，但事實上很多時候可能屋主根本沒有想要賣，是仲介要利用買方反悔的這個機會，把斡旋金給沒收，反正屋主也不知道是否真的有退斡成功。因此建議民眾在下斡時，就要講好可能1~2個禮拜內，若斡旋遲遲沒有進度結果，就直接放棄交易。

此外，百億房產教練Renba也提醒，假如民眾出價斡旋了之後又反悔，千萬不要一打電話或發訊息過去就直接說你要取消或反悔，一定要先問仲介「目前斡旋的狀況怎樣」，才能先得知真正的情況，避免黑心仲介騙取斡旋金。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民也建議，民眾挑選仲介時，應當選擇有口碑的大型連鎖仲介公司，若是私人的很有可能不動產經紀人證照根本就是根本就是借來的，到時候東窗事發整個人去樓空，即使上法院錢也討不回來。

圖/通常議價失敗，仲介理應將斡旋金全數退回給買方。示意照片

TIPS:

有些民眾透過仲介買方，會擔心到時候簽完約銀行申貸時，貸款成數不足，於是想在斡旋書上加註但書條款，例如房屋貸款成數不足總價金幾成(或新台幣多少萬)時，則本買賣無效，賣方無條件返還所有金額，不過，林紫雲認為，此舉動可能會讓賣方質疑買家信用不足，甚至直接拒絕交易也是有可能。建議民眾若真害怕貸款不過，可先向房貸專員詢問，了解該地段的銀行鑑價以及自己的綜合信用狀況，若真難貸到理想成數，就必須先擴充好自備款。