外國人想買房 這點竟跟台人一樣

【金筱筑/採訪報導】台灣自由風氣、人情味及疫情相對穩定等因素，吸引不少外國人想在台灣置產買房。但基於外國人的身分，在台灣買房有些特別的條件、流程和應備文件。專家提醒，外國人買房，必須先看平等互惠原則，而且也不是任何土地都能隨便買，假如要辦銀行貸款，銀行同樣要檢視國內的薪資收入證明或資產證明，且在過戶登記時，審核時間相對長，買賣若有獲利時也同樣如台灣人一樣，得繳房地合一稅。

│外國人要買房 先看平等互惠原則

近年來許多外國人(無中華民國護照、大陸地區人民)想在台買房，首先，必須先看該外國人所屬的國家與台灣是否符合「平等互惠原則」。禾禮地政士事務所地政士黃景揚表示，針對外國人買房，在身分認定方面主要分成3種類別，分別為「完全平等互惠之國家」、「附條件平等互惠之國家」、「非平等互惠之國家」。

所謂平等互惠，代表該外國人所屬國家，對於台灣人民在該國可以享有同等之權利，目前台灣平等互惠國共有77個國家，如馬來西亞、韓國、日本等；而附條件平等互惠之國家則代表有部分規定限制，如新加坡、香港、菲律賓。黃景揚界解釋，像菲律賓人就只能取得區分所有建物全部專有部分40%以內建物所有權，所以不能買透天；至於於非平等互惠之國家，例如印尼、澳門、越南及緬甸，則是完全無法依法取得台灣土地(繼承、買賣皆不可)，也不可對台灣的土地行使設定抵押、典權土地權利。

照理來說，非平等互惠之國家的民眾基本上是不能買台灣房的，但在實務面下，立亥國際總經理洪立洲透露，像這種國家的民眾有一招漏洞可鑽。假如該外國人在台灣有開公司，屬老闆負責人，就可以透過法人名義買房，且同樣可以跟銀行申請貸款，但最高貸款成數依照規定只可到4成，因此有些富豪或高階主管們若口袋夠深，大多就會直接提領現金買屋，畢竟目前全球都處於利率低、熱錢多狀態，豪宅不動產已成為鉅額資金的最佳去化方向。

圖/外國人想買房，有些眉角得要注意。

│有些銀行會要求要有台灣人當保人

基本上，外國人買房流程與一般台灣人買賣案件大致相同，申請人除了準備好居留證、護照、檢附一般買賣案件之應附文件外，僅須再檢附互惠證明文件及土地使用分區證明(非都市計畫內土地則免附)即可。

最常卡關的地方在於銀行貸款，黃景揚表示，基本上流程也跟台灣人大同小異，最大差別在於銀行「貸款」條件相對嚴苛，除了護照之外，還需要有長期居留證和工作資歷來當作貸款評估依據，此外，在國內的薪資收入證明或資產證明，也成為銀行審核房貸的最關鍵因素，若沒有資產也沒有薪資證明，銀行多半不願意貸款；而且有些銀行會要求必須找一位有工作收入且信用良好的本國人(台灣人)當保證人，因此不少外國人想省麻煩，買房就會採取現金付款的方式買房。

此外，在過戶階段多了一道手續，需由地政單位通報主管機關，國人一般過戶約3天時間，但外國人購買房子1~2個星期的作業時間，但如果外國人買房子，配偶是台灣人，通常會登記在台灣配偶名下，只要檢附財力證明，這樣可以省了很多手續不便的地方；另外，也常看到台灣人在國內依法取得之土地或建物權利，可能之後因為移民、無法擁有雙重國籍等因素，喪失台灣國籍後想說把房子賣給他人，則不須經該管直轄市或縣(市)政府核准，可走一般審查程序。

│外國人若繼承特殊土地 需3年內出售

而在確認完國籍是否符合資格之後，外國人想在台灣買房地產，還要特別注意有一些特殊的土地是不能買的，依照《土地法》第17條規定，包括林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地，非台灣人皆不可繼承或購買。黃景揚表示，假如外國人繼承了上述土地，應於辦理繼承登記完畢之日起3年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣(市)地政機關移請國有財產署辦理公開標售。

但有些民眾可能談異國戀，娶嫁了外籍配偶，想把房子登記在另一半名下，洪立洲指出，如果外籍配偶有取得中華民國國籍，就可以在台灣買房，但如果還沒取得國籍，那就還是得要看外籍配偶的國家是否有「平等互惠原則」。

圖/外國人在台灣買房，偏好重劃區。

TIPS:

不少民眾會以為外國人買賣房屋不必繳稅，實則不然。黃景揚表示，只要個人及營利事業交易符合一定條件之股份或出資額、2016年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權、預售屋及其坐落基地，就視為房地交易，也就是說，無關乎買賣雙方國籍，只要有買賣交易這個動作，所得人就必須報稅，稅務局也會憑藉稅籍編號來看民眾有無申報，因此外國人買賣房屋同樣要繳交房地合一稅。而隨著房地合一稅2.0上路，外國人持有房屋、土地的期間在2年以內者，要依45%稅率課稅；持有房地的期間超過2年者，稅率為35%，與台灣人相同。