央行打房做半套? 「重劃、都更」土融不受限

央行上周五23日發布最新房市禁令，除限制自然人第二戶房貸寬限期設限外，更將手伸進建商「銀彈」來源的土建融貸款，將購地貸款由過往6.5成調降為6成(保留1成動工款)。此外，根據央行最新QA，也說明借款人如未按期開工，想申請貸款展延，必須適用最新規定；但這之中卻有幾類「例外」，包括區段徵收、市地重劃，及都更危老重建的土地，不受新禁令規定。專家指出，由於建商銀彈仍足，加上目前國內精華地區幾乎開發飽和，土地交易均集中於新興徵收、重劃區內，限縮土建融是否能杜絕養地現象，仍有待觀察。

圖/央行發布房市禁令，下調業者購地貸款。

│央行抽銀根? 專家：無損土地買氣

根據《工商時報》報導，目前房市銀行建築貸款(土建融)金額屢創新高，故央行在最新禁令中，也將購地貸款成數進一步由6.5成降為6成(保留1成動工後撥款)，工業區閒置土地成數降至5成，更規範借款人之前尚未動工的土建融案，如要針對舊貸案辦理展期，必須適用新成數，同時超過的部分將限期一年之內調整完畢，包括工業區土地也須比照辦理。

另一方面，卻有兩類型的土地「逃過一劫」，不受最新規定影響，一是業者欲購買的土地，是屬於官方政策開發的「區段徵收」、「市地重劃」，二是藉由都更、危老重建的土地，將不受最高上限為六成、一年內得限期開發限制；但央行強調，對於都更或危老重建，來爭取土融禁令豁免的要求會附加但書，特別是借款人必須切結在「一定期限」內拆除原建物，至於該期限則由貸款銀行決定，一旦違約將受到包括銀行回收資金等具體措施。

對此，安桓地政士事務所財務部副總林茂雄認為，此次央行緊縮土融，其實並未激起業界過多反應，一方面除了變動不大，僅購地貸款下修0.5成，對滿手現金的建商影響有限；二是土地依舊稀缺，尤其是各都市區段徵收、重劃區的土地，只要條件優異、具開發潛力，依舊是業者競逐目標；惟對資金不足，或仰賴預售屋資金周轉的中小型建商，營運臨恐更加緊繃，一旦未來央行持續限縮銀根，恐怕將以聯營、合資開發等方式因應，形成「大建商沒差，中小建商抱團」的搶地現象。

圖/近年五年建築貸款趨勢表。

│買兩戶打通? 央行：同樣沒有寬限期

除此之外，此次另一主要焦點，便是對自然人「二戶」房貸祭出取消寬限期的禁令，央行更一進步說明，如連戶打通或透天厝等具有「複數產權」的房貸，都會受到「二戶」的限制。對此銀行業者指出，這等於會讓想買兩戶獨立產權，然後「打通住雙併」的購屋族，明明辦的是自住房貸，結果只有其中一半的貸款能享有寬限期。

銀行業者指出，央行對於包括六都及新竹市、新竹縣這八大地區的「二戶」管制，從QA裡諸多灰色地帶的釐清，就可以看出是以非常嚴格的力道執行，銀行主管分析，除非完成處分第一棟房屋的所有手續，否則換屋族若想同時持有二房而貸款條件不受到影響，「就只好到這八個地區以外的其他地方買房子！」