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建商突反悔不賣 專家教你這樣討公道

2021-11-21     591編輯部報導
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房市正熱,許多你意想不到狀況發生,像是近期卻有不少民眾明明已經支付訂金,就突然被各種理由要求解約,更是傳出有可能是因為建商認為營建成本暴漲、當初價格已不符合現今市場行情趕快解約止血,碰到這種狀況,專家指出,可以2個時間點來看,分別為簽訂買賣契約前、簽訂買賣契約後。假如民眾屬於簽訂買賣契約後遭建商毀約,則建商應退還訂金並賠償違約金,並可依情節來看是否要檢舉建商違反《平均地權條例》,但要注意,一旦退還訂金、支付違約金,賣家得到補償後,無權要求建商以原始價格出售。

│簽約前建商毀約 意願金應全退

民眾好不容易存好頭期款,終於下定訂預售屋,買到理想的房子,卻想不到建商竟突然毀約不賣屋?立亥國際股份有限公司總經理洪立洲表示,在萬物皆漲,賣方市場當道的情況下,近期「建商毀約潮」層出不窮,主要有2大原因,首先就是房子早鳥價賣得好,但因為營建成本暴漲,讓建商驚覺賺錢利潤萎縮,尤其是一些蓋小量體建案的業者,很多可能去年第4季進場預售,過年前就完銷,卻沒想到今年的造價成本持續上漲,每坪可能多個4000~9000元,若是總建坪100坪的產品就要多花400~900萬元,建坪愈大差距更大,為了怕房子成爛尾樓引發後續問題,建商便會以毀約的方式,避免虧損太多。

另外一種則是純粹想「賺更多」的建商,眼看著近期因為房價漲幅大新案紛紛開出天價,自己建案的價格也想跟上,想要趁機也跟著炒作一波。那假如民眾遇到此類問題究竟該如何處理才好?首先,民眾應以2個時期來看,釐清毀約時間究竟是簽訂買賣契約之前、還是簽訂買賣契約之後。

政理法律事務所李志正律師表示,民眾買房看屋時,很常見建案剛開案,民眾為了搶先卡位便宜早鳥價,於是先付一筆小額的小定「意願金」,用來代表買房誠意程度;或是當買方出價時,價格有落差,建商或是代銷要再請示公司送審,會先要求買方先付,而根據內政部規定,民眾在簽約前有最少「5天的審閱期」,可以把合約書帶回家仔細閱讀並做最後的財務評估。

因此,假如在這個階段建商看到近期因為房價漲幅大新案紛紛開出天價,自己建案的價格也想跟上,因此想毀約不賣房或是要求卡早鳥的民眾價格跟上,雖然可能會造成消費者觀感不佳,但假如買方不願意再多出錢,只要建商有確實將小定「意願金」退還給買方,就無違法疑慮,可自由轉售給其他買家。

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圖/預售屋紅單反悔,仍可以以單據取回訂金。

│簽約後反悔 建商除了退訂還要賠償雙倍違約金

而在經過5天以上的合約審閱期後,簽約當天,多數建商會將定金金額收足,也就是將小定轉為大訂,並且正式簽約及繳交簽約金,但假如在簽約後,建商反悔想解約,李志正指出,這在法律上認定就容易被解讀為事後悔約、任意破壞不動產交易的穩定性。

像這種時候,建商除了要退還訂金之外,根據《民法》249條規定,契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。假設消費者買1間1000萬元的房子,預售階段先付了10%、也就是100萬元的訂金,建商違約不賣除了得要歸還原本已付的100萬元之外,另外多賠100萬元。但要注意,針對加倍返還其所受之定金這一點,有些建商可能會以退已付訂金加10%含糊帶過,此時就要注意,可別讓建商而以100萬元加10%的110萬元含糊帶過。

此外,民眾也可據理力爭,除了把該拿的討回來之外,也可透過檢舉的方式,讓不肖建商遭中央主管機關懲罰。以預售屋來說,有時建商會用銷售合約中的「建商有權利不賣」這點來論述,表明建商有權不賣房,但根據《平均地權條例》第47之3條第5項,建商不得約定保留出售、簽訂買賣契約權利或其他不利於買受人的事項」,違者,依《平均地權條例》第81之2條規定,按戶(棟)處15萬~100萬元罰鍰,對建商來說代價可不小,但以現實面來說,蒐證具有一定程度的困難,建議該有的紀錄應都要保存妥當。

另外,洪立洲也坦言,房屋買賣屬於合意行為,即使違約需要賠償,倘若建商權衡利潤比重,為了更好的價格違約,一旦退還訂金、支付違約金,賣家得到補償後,還是無權要求以原始價格出售。

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│配合實價登錄作假簽AB約 抓到恐判刑

而由於房市買氣真的太熱,近期也常聽聞有建商為了讓檯面上實價登錄登記的數字可以比較好看,因此會要求民眾作假簽AB約,李志正表示,例如買方購屋總價2000萬元,銀行給的貸款成數是7成5,可貸款的金額為1500萬,原本都談得好好的,卻想不到建商突然要求要調漲價格,要求將成交價改為2200萬,買方想當然而不願意,因此建商就說只是將檯面上A約數字提高,實際上B約依然照2000萬去算,並煽動買方,若肯配合,買方可藉此向銀行貸到1650萬,比實際上B約多貸了150萬,不用再多籌100萬就能買房,而且實價登錄上的成交單價也從每坪50萬提高到55萬。

這樣一來,等之後建商再多賣一間房時,後面接手的買方可能就會被不實的實價登錄價格欺騙,使價格又往上墊高失真。但李志正警告,這種登錄不實的作法若被抓到,溢貸的部份將會被追回,買賣雙方將依法將處罰新台幣3萬元~15萬元罰鍰,且涉及《刑法》第214條《使公務員登載不實文書罪》,可處3年以下有期徒刑。

由於法律審視消費糾紛都是根據契約,就連賠償責任也是先看有無免責條款,可見白紙黑字相當重要,雖然無法左右建商賣不賣,至少能為解約後爭取更多保障,因此建議民眾銷售對話務必要錄音存檔,還要留存廣告文宣,契約更要註明違約責任,一旦爆發糾紛才有所憑據。

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圖/近期有不少民眾買預售屋明明已經簽署預售單、支付訂金,事後卻被要求退訂。

TIPS:

預售屋轉成屋後,民眾在驗屋階段,可能因為屋況不如預期,而想要求建商退屋解約,但以現實狀況來說,解約退屋可沒有那麼容易,根據《預售屋買賣定型化契約》第24條也規定,除非賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」 規定,或是符合上述重大瑕疵項目,才可解除買賣契約,也就是說,像漏水這種問題就不算是重大瑕疵,無法構成退屋解約條件,若買方堅持不過戶,反而會構成違約;而假如成屋後實際坪數和當初合約講好的不一樣,大多數的作法也是少給的坪數會直接換算成價金,找補給買方,假如土地面積、主建物或房屋登記總面積有誤差超過3%者,民眾才可要求行使解約退屋。

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