新制上路! 老公寓有望「一坪換一坪」專家卻打臉

老公寓的春天?最近地牛頻頻翻身，加上高雄城中城意外，讓老屋關注度驟增，加上內政部近日放寬都更宅耐震認定，只要符合規定的建物，都能享有「原容積1.3倍」獎勵，且還不受樓層限制；此舉一出，讓不少老公寓的屋主見獵心喜，盤算著1坪換1坪穩了；對此，專家則直言「1坪換1坪的核心，牽涉業者、屋主的利益分配，即便放寬規定，未必能輕易達成。」地政士則分析，想1坪換1坪，仍要視個案的土地持份、重建容積、分配比例而定，並非所有老屋都適用，恐怕要讓不少屋主失望。

圖/內政部日前釋出利多，老公寓能不能「1坪換1坪」，再度引發熱議。

│「1坪換1坪」是噱頭還是甜頭?

對於坪數問題，危老開發業者、佳彬開發總經理許鑅波直言「1坪換1坪的核心，從來都不是數學題，而是屋主和業者的利益分配，根據過往經驗，雙方往往是『多還要更多』，若想達成共識，恐怕還是有難度，提醒屋主如意算盤別打得太快。」安桓地政士事務所所長黃若盈則分析，政府釋放利多，雖能提供誘因，帶動民間參與意願，但屋主想1坪換1坪，還是得先看自身的土地持份，以及重建容積、分配比例是否足夠，並非所有老屋都適用。

第一點：土地持份

首先，黃若盈指出，重建能蓋多少坪，與土地「容積率」有關，而屋主能分回得坪數，是依據「土地持份」的面積來換算；換句話說，重建坪數越多，土地持份越大，可分回的坪數就會越多；但要注意的是，若屋主是採取與建商合建，還要計算日後雙方分配比例，才能知道實際分回多少。

第二點：重建容積

上面提到，重建能蓋多少坪與「容積率」有關，因此，容積高低也是影響分回坪數的關鍵。以台北市常見的老公寓為例，法定容積雖規定為225%，但目前有許多4、5層公寓，是在管制前蓋好，往往現況「原容積」高達300%、320％，若按照過往計算，幾乎都換不回原本的室內坪數。這次內政部放寬規定，就是讓老公寓也可適用「原容積」，而非用「法定容積」計算，這樣一來確實也能增加重建坪數，下面就來實際計算看看。

原都更容積計算：
100坪(基地面積) X 225%(法定容積) X 1.5(獎勵容積) X 1.6(公設轉換係數)=540坪(可重建坪數)

放寬都更容積計算：
100坪(基地面積) X 320%(原容積) X 1.3(獎勵容積) X 1.6(公設轉換係數)=665.6坪(可重建坪數)

第三點：分配比例

至於分回比例，台北市老屋改建協會理事長胡偉良指出，由於許多屋主不願「掏腰包」負擔重建費用，便採取與建商合建；而建商的興建成本，則由一定比例的重建坪數來抵回；目前屋主與建商的比例，約介於30~40：60~70間。胡偉良也補充，一般來說，房價高的區段，地主僅需分出較少坪數給建商，就足以支付興建成本，故屋主分回比例較高；反之房價較低的地區，屋主就得拿出更多坪數，因此市場才會有「都會區的老屋最值錢」這種說法。

│算一算 你家能分回多少坪?

讓我們實際試算，薇薇有一間室內坪數30坪的四樓公寓要都更，經評估後耐震能力不足，可適用新制，土地持份是10坪，屬住三土地、現有容積率是300%，容積獎勵為1.3倍，那麼薇薇可分回坪數即是62.4坪，假設公設比為33%，且要分給建商35%，那實際分到的面積就是27.17坪，與原先相比，坪數分配比為1：0.91，已接近1坪換1坪的水準。

步驟一：計算個人分回坪數
10坪(土地持份) x 300%(基準容積) x 1.3（獎勵容積）x 1.6（公設轉換率）=62.4坪(可分回坪數)

步驟二：扣除公設比、分回比例，得出室內實際面積
62.4坪 x (1-35%) x (1-33%) = 27.17坪(實際室內坪數)

步驟三：計算分配比
27.17坪(分回坪數)/30(原先坪數)=0.91(分配比)

│十年磨一劍 想都更「等越久，獎越多」?

都更雖設有面積限制，但因獎勵豐厚，仍吸引許多業者或企業申請，如目前動工中的國泰蔡家「起家厝」敦南金融大樓，將重建成28樓的頂級商辦，市值估計260億，身價可說三級跳!然而，日益優渥的獎勵，卻也成為都更路上的絆腳石；經媒體報導，自2014年開始籌備，價值約800億的台塑總部都更案，原先申請流程已進入尾聲，卻因政府日前釋放利多，讓業者決議改採新制送件，一來以往之下，開發進度預估延後3-5年，再度彰顯都更「十年磨一劍」的特色。

一位北市都更推動師坦言，政府釋出善意，固然是對老屋重建的善意，但與產權單一的大型商辦「說變就變」不同；許多老公寓屋主，一旦聽聞新制上路，即便建物現況亟需改建，也寧願要求將原協議「砍掉重練」，試圖得到更多的獎勵，形成「等越久，獎越多」的奇特景象。

宏國德霖科技大學不動產經營系兼任副教授林旺根也認為，政府釋放利多，當然有助激勵市場 ，但在獎勵之餘，仍需要「蘿蔔與棍子」齊下，該有的代拆執行到對大開口屋主的課稅方案都不能少，才能根本改善老屋現象。

圖/「敦南金融大樓」將都更成28樓頂級商辦。(取自維基共享)

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若民眾有意重建，可參考「屋主多走都更，屋主少跑危老」的大原則，但實際狀況，仍因地段、容積不同而有所變動；專家也提醒，老屋重建是未來趨勢，獲利可觀，「基本功」必須先做好，才不會淪為有心人士套利工具。

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