換屋最難問題 買賣順序結果差很大

【金筱筑/採訪報導】換屋族在要換屋前，首先都得先想好要「先買後賣」還是「先賣後買」，專家指出，若手邊資金充裕，先買後賣相對游刃有餘，但如果手邊現金不足，則還是建議先賣後買，善用銀行「轉增貸」，先多貸出一些錢，手邊有了資金好運用，但絕對不可跟銀行綁約以免吃上違約金，另外在賣屋時最好就跟屋主談妥「售後回租」，才能從容找到新家。

｜資金若充沛　可先買後賣

換屋族究竟要「先買後賣」還是「先賣後買」可說是萬年考古題，百億房產教練Renba表示，簡單來說，換房子就跟換手機一樣，若是先買新機，就可以把舊手機的資料慢慢移動、備份，等之後清完再看看市場狀況，把舊手機選個好價格賣出；如果先賣掉舊手機，就必須立刻找新機使用，也沒辦法好好備份。他認為，如果資金充足，建議還是先買再賣，民眾可以慢慢將家具搬到新家去，使舊家可以淨空，除了好整理、賣相比較好之外，鑰匙也可以交給仲介，讓他們方便帶看，較能釐清真實屋況。

圖/民眾先買在賣，可將家裡淨空，賣相相對較好。

｜先買後賣 小心2房限貸問題

不過，由於央行去年9月推出最新的打房措施，取消第2套房貸寬限期，且多家公股行庫帶頭抬高第2戶房貸利率，以響應央行打房，使「先買再賣」的換屋族陷入2房限貸問題，除了貸款成數受到壓抑，需要的自備款、借貸成本等都將大幅升。

金門地政士事務所所長、全聯會副執行長蕭琪琳表示，一般來說，現在房貸第一戶利率約1.35%，但第二戶可能就得要1.5以上，因此建議民眾申貸第2戶時要慎選銀行，在一開始就要先跟銀行坦言第1房有賣掉的需求，詢問是否在半年內將第1屋賣掉，第2戶利率能夠比照第1戶標準，回歸有寬限期、利率較低或是貸款成數能增加一些的方案，若雙方都同意的話，再選擇跟該銀行簽約。

而在銀行貸款方面，在資金不足的情況下，應當善用銀行「轉增貸」。蕭琪琳指出，民眾可以先把舊家轉貸到這些銀行，先把資金借出來，降低日後買第二屋自備款及貸款月付金壓力，但要注意，和銀行談轉增貸時，務必要「不綁約」，否則違約就得支付違約金，反而得不償失。

圖/民眾向銀行申貸前，可先詢問是否等房子賣掉後，利率能夠比照第一套標準，再選擇跟該銀行簽約。

｜先賣後買 對於新家預算有把握

但假如是資金實力比較不那麼雄厚的一般家庭，實在難負荷雙重房貸壓力，此時就只能考慮先賣後買，拿賣掉舊家的錢來補貼新房子需要的資金。因為舊家已經賣掉了，知道確切可以拿回多少錢，對於新家的預算比較有把握，也比較有安全感，但要注意，房子一賣掉，假如新房子交屋遞延，可能就要趕快先找房子租或借住在親友家，如果要買中古屋也得花一些時間好好物色，而且到時候買到新房子時又要再搬家一次。

有部分民眾也會透過售後回租方式，承租舊家3~4個月，利用這段期間將買新屋、裝潢等事宜辦妥，一來減輕資金負擔，二來不用另覓租屋處。但要注意，如果民眾有打算採取售後回租，務必要在一開始委託仲介售屋時，就向買方清楚說明，以免後續產生糾紛。

另外，假如買賣時間差不多是同一個時間點，蕭琪琳也建議，民眾最好是由同一個地政士或是同一家仲介公司來承辦業務，以先賣後買的情況下，可以請房仲將賣的時間拉長一些，買的時候代書地政處理速度辦快一點，甚至可以先談好借屋裝修，如此才不會導致空窗期，避免因為無法順利搬家等理由導致交易糾紛。

｜預售屋交屋易遞延 無法重購退稅

不管是「先買再賣」還是「先賣再買」，只要在2年內買賣，都可以申請「房地合一」和「土地增值稅」的重購退稅。不過，蕭琪琳提醒，由於重購退稅起算日期是以辦好產權登記日起2年內來算，若民眾買的新房是預售屋，通常很難申請得到重購退稅，以先賣後買來看，假設今天出售自用房屋，並在2年內購買預售屋，由於預售的案子通常交屋時間較不一，再加上近幾年受疫情因素、缺工缺料影響，交屋遞延已不是稀罕事，因此若不小心交屋延遲超過2年期間，就很有可能無法申辦重購退稅。

圖/預售屋容易遞延，假如交屋延遲超過2年期間，就很有可能無法申辦重購退稅。

TIPS:

由於銀行目前對於第2間房貸放款成數仍有所限制，利率也會較差，因此不少民眾為了避免「同一人名下有兩間以上房貸」，如果是夫妻2人，可能就會採取1人貸1間的做法，藉此避開同1個人有2間房貸的情況，以追求更好的貸款條件。但Renba提醒，若夫妻打算換屋，由於土增稅的重購退稅優惠條件之一包括買賣必須是同一人，假如先生賣掉房子，之後買房就得用先生名義重購，與房地合一稅的重購退稅優惠條件有些許不同，因此建議民眾應先評估好怎樣的方式最省稅，才符合自身情況。