低總價沒比較好? 買小宅必知四大風險

【林哲緯/採訪報導】房價飆漲，近年小宅建案憑著低總價的優勢，成為許多購屋族首選，聲勢一片看好，不過專家指出，小宅看似購買門檻低，其實魔鬼藏在細節裡，仍藏有不少風險，就像低總價的優勢，若換算單價，很容易就從原有的「親民價」升級成「新高價」；同時還會因為坪數小，面臨貸款成數低、空間難規劃、裝潢成本高等風險，建議消費者下手前應審慎評估，避免踩進迷人的數字迷宮而不自覺。

圖/小宅看似總價迷人，但其實藏有不少玄機。(示意圖)

｜風險1:總價低，換算單價卻好驚人

價格永遠是買房會呼吸的痛，此時小坪數產品的低總價就相當具有吸引力，但中信房屋內湖AIT加盟店專案經理黃立明坦言，很多消費者因先天預算上的限制，常常會不自覺的走進數字迷宮，變成「只問總價、不算單價」的盲購客，待最後發現買貴時早已來不及。他建議民眾在購買這類產品時，一定要將總價列出並試算單價，接著與周邊同類型產品交叉比價，才能確實知道買的到底是「行情價」或「最高價」。

他以實際案例說明，假設某社區分別有A、B兩間2房物件釋出，且包括10坪車位，在不計入公設比的情形下且拆算車位試算，會發現小坪數產品B屋，每坪價格竟比中坪數的A屋還貴上6萬元。這也提醒民眾千萬別以總價高低作為唯一標準，若能力允許，有時換位思考「買總價高」的產品，反而能擁有貸款成高、居住坪數大等優點。

A房：34坪2房，扣除車位，室內24坪，開價2,040萬，每坪85萬。
B房：21坪2房，扣除車位，室內11坪，開價1,000萬，每坪91萬。

｜風險2:貸款成數低，自備款要準備更多

在釐清價格迷思後，緊接著貸款問題，同樣是難倒許多小資族，尤其是當前各央行紛紛升息，資金緊縮，小坪數產品的房貸審查更嚴謹。根據公股行庫的放款主管透露，目前小宅貸款主要是以坪數大小為基準。舉例來說，15坪以下的小宅幾乎腰斬至5~6成；至於15至25坪，則會依屋齡、地點及申貸人條件綜合評估，但仍無法與一般住宅相比。換句話說，若購買產品坪數過小，在銀行貸款成數過低的情況下，就必須準備更多的自備款因應，這對部分財力不充裕的購屋族來說，反而是雪上加霜。

｜風險3:話術超呼嚨?小宅也能隔成2、3房

解決了貸款問題，還得面臨空間該如何規劃。然而觀察目前市場小宅建案，不乏發現許多廣告上均標榜著「16坪做2房」、「20坪做小3房」等字句，但實際上真有這麼好康嗎?消基會房屋委員會召集人張欣民就表示，眼見不一定為憑，一般家庭常使用的空間，不外乎客餐廳、廚房、臥室、衛浴、陽台。對於所謂「16坪2房」，若是以公設比30%來試算，實際室內坪數只有約11坪，這麼小的坪數還想要「五臟俱全」，勢必與廣告或實品屋勾勒出的想像有落差，實際住起來，恐怕會產生許多不便利。

｜風險4:收納好難，裝潢成本高

因此，如何利用裝潢「隱惡揚善」，就成為小宅必修課程之一。青川空間設計創辦人林偉珩便表示，一般來說，室內空間不足，除了利用隔間牆或以玻璃隔間，盡量營造穿透感外；還可藉由複合機能的系統櫃體及畸零空間如門後旋轉空間等來增加收納空間，避免影響主要動線，追求最大坪效。

但林偉珩強調，裝潢並非萬靈丹，更不會讓室內空間變大。倘若屋主裝潢決定「做好做滿」，就必須做好心理建設。首先就會面臨施工難度的問題，因為小宅空間小，很多工種未必能順利進行，更可能會導致工期一延再延外；再者是家具或系統櫃尺寸問題，都需要請廠商量身訂做，一來一往耗時又耗力；倘若屋主是買中古屋，更有水電、防水等基礎工程需要進行，種種原因都會讓預算「一去不回頭」，最後施工單價甚至會高於一般住宅的1-2成!民眾購買前時可得仔細精打細算一番。

Tips：
最後，很多人都會擔憂小宅「有行無市」不好賣，但實際真是如此嗎?根據內政部不動產資訊平台上的統計資料，會發現2022年Q1全國面積25坪以下的小宅交易為15,993筆，相較10年前9,333筆成長7成多；此外，六都中除雙北、新竹因基期高，增幅較低，其餘交易量增幅均達5成以上，其中桃竹、高雄更成長逾1倍多。但要注意的是，一旦走出六都，小宅交易量則隨之遞減。

可以說這十年來小宅交易量可說年年穩定增長，市場接受度日益普及。不過在區域分布上，小宅交易高度集中六都等大都市，其餘縣市雖有成長，但量體、幅度都不大。這意味著在「量先價行」的定律下，小宅若自身條件並不突出，甚至周邊並未具備人口、就業等紅利支撐，那未來轉手性勢必大打折扣，民眾最好要留意。