換屋族注意! 第二屋這樣買省時又省錢

【黃鈺倫/採訪報導】換屋族一定都會遇到「先賣再買」或是「先買再賣」的問題，該如何順利銜接是一大難題，專家指出，針對先賣再買的民眾來說，可以透過售後回租方式，利用這段期間將買新房、裝潢等事宜辦妥；選擇先買再賣的民眾來說，建議在購買第二屋時，用另一半的名義購買，避免第二屋利率較高，同時可以申辦寬限期，以免舊家若是還有房貸，就會蠟燭兩頭燒。此外，換屋族也要把握重購退稅以及房地合一自住免稅額節稅。

圖/換屋族一定都會遇到「先買再賣」或是「先賣再買」的問題，該如何順利銜是一大難題。

｜換屋採先賣再買 考慮售後回租

換屋族通常都會因為資金問題選擇先賣再買，優點就是對新家的預算比較有把握，但缺點就是，得先租屋或借住在親友家，而且買到新房子時又要再搬家一次。因此，若想無痛換屋， House123執行長邱愛莉建議，民眾可以透過售後回租方式，利用這段期間將買新屋、裝潢等事宜辦妥，但要注意一開始委託仲介售屋時，就向買方清楚說明，以免後續產生糾紛。

｜選擇先買再賣 注意登記他人名下

另外若是選擇先買在賣的換屋族，好處就是可以慢慢搬家，並且舊家淨空賣相也會比較好，再來就是舊家可以慢慢賣等到好價錢再脫手，不過先買再賣缺點就是容易面臨自備款不足的問題，邱愛莉建議可以先使用原屋增貸，若是原銀行無法談到較好的利率和成數時也可以選擇轉貸，然而由於每間銀行的鑑價也不同，民眾也可以多找幾家銀行詢問。

此外，在購買第二屋時，為避免利率及成數較差，建議用另一半的名義購買，若是原屋登記在先生名下，第二屋就可以換成太太，此時只要太太身上沒有房貸，還能適用利率較低的首購資格，並且可以申請寬限期，以免舊家若是還有房貸，萬一待售期拉長，就會造成蠟燭兩頭燒的狀況。

｜重購退稅或自住免稅額兩方式節稅

對於換屋的時間點，若是原屋在2016年以後購入，出售時不想被課徵高額的房地合一稅，領航地政士事務所吳偉傑地政士指出，民眾可以把握自住優惠稅率以及重購退稅的方式節稅。首先為房地合一的自住節稅，本人、配偶或未成年子女實際居住6年以上的自住屋，且未提供出租或營業使用，即可適用房地合一稅課稅所得400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10％所得稅率。

再來就是善用房地合一稅的重購退稅，只要在2年內換屋且房屋符合自住，不論是先買後賣，還是先賣後買，買價高於賣價，就可以全額退稅，若是買價低於賣價，也可以按比例退稅。不過值得注意的是，申請重購退稅後，新屋若5年內改作出租、營業等其他用途或再行移轉出售，將會被追繳原扣抵或退還稅額。

Tips:

雖然換屋時為了避免第二屋利率及成數較差，會建議用另一半的名義購買，不過邱愛莉提醒，若打算使用重購退稅節稅的民眾，即使符合自住、以小換大、新房子持有自用滿5年以上等規定，還是不能申請「土地增值稅」退稅，只有「房地合一稅」的部分能退稅，由於土地增值稅退稅資格規定，買房子和賣房子須是同一個人，因此，如果賣掉配偶名下房子後另以本人名義買進新房子，就不能退稅了。