預售屋禁換約七月上路 想接手專家這樣說

【黃鈺倫/採訪報導】被視為最嚴厲打炒房措施的《平均地權條例》子法預計今年7月正式上路，其中包括限制預售屋或新建成屋買賣契約轉售資格。針對目前想接手預售屋轉約的買家來說該注意甚麼呢?專家建議，應先仔細審閱原本的預售書買賣契約書，再來就是換約物件通常需準備較高的自備款，以及留意原買方客變內容，最後就是雙方除了簽訂「預售屋讓渡合約書」外，還要到建商方進行「換約」手續才算完成，同時也提醒買方可以把握時機多多議價，反而有機會拿到平轉甚至撿到便宜的價格。

圖/想接手預售屋，專家建議準備較高自備款及留意客變內容。

｜新買方應詳閱原買賣契約書內容

預售屋禁轉約即將上路，若想藉機接手投資客拋出的物件到底行不行，首先建議要先確定預售屋可以換約，部分建商會規定只能以一次為限，所以新買方接手後就只能等交屋才能出售；有的建案因為怕影響到建商或代銷自身的銷售，規定是不能夠換約，只能轉讓給配偶或二等親內親屬；也有部分建案會規定在某個時間點之後才可以換約。再來就是新買方一定要仔細審閱原本的預售書買賣契約書，確認重點項目包括完工日期、建材、修繕保固、坪數、平面圖等，以及原買方是否有跟建商修改合約內容。

｜接手換約物件須準備充足自備款

此外，百億房產教練Renba指出，買預售屋換約物件通常反而需要準備較多的自備款，尤其當原買家已繳納大部分自備款，這時候新買家就必須將原買家已付的自備款、以及要賺的價差一次付清。

舉例來說，假設原買家以1000萬元購入，且已付200萬元的款項給建商，並且想將房子以1200萬元賣給承接買家。則新買家的需準備的自備款就是200萬(原買家已付的自備款)+200萬(價差)=400萬，因此承接買家必須一口氣負擔400萬元的自備款，資金需要非常充足。

此外，若是換約物件是透過房仲處理，還要額外支付仲介費，原買方就必須負擔成交價4% 的仲介費，新買家則必須負擔2%的仲介費，而換約產生的換約費，一般而言是由原買方支付，最高為原始總價的千分之一。最後若預售屋換約有使用履約保證機制，費用就是成交總價的萬分之六，通常由買賣雙方各付一半。

｜留意有無客變以及款項結清

另外，還要注意就是接手的預售屋是否還可以客變，或是原買家是否有作預售屋客變，確認廚具、衛浴、牆壁、門板、窗戶等建材以及整體格局有沒有變更，尤其若是原買方客變成毛胚屋，那接手的買方未來在裝潢費可能就會貴上不少，最後還得確認客變的加減帳款項有沒有結清。

上述項目確認完後，新買家確定要接手的話，百億房產教練Renba表示，雙方必須簽署「預售屋讓渡合約書」，簽完合約後，再一同到建商方進行「換約」手續，才算完成。得留意的是新買方在簽「預售屋讓渡合約書」契約時就須給付簽約款，而至建商處換約時再給付換約款，一般來說簽約款和換約款大約各50%，如果有使用履保的話換約之前的款項也將先匯入履保專戶。

Tips:

《平均地權條例》子法限制預售屋及新成屋轉售，將衝擊房市交易量，不過對此，中信房屋行銷企劃部經理江龍名則指出，若是買方為自住客的話，由於目前市場上有部分想下車的投資客會拋出物件，買方有機會拿到平轉甚至撿到便宜的價格，此外，修法也將打擊預售屋銷售狀況，自住客反而有更多的談判籌碼，不妨利用這個時機多多議價。