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預售屋禁換約七月上路 想接手專家這樣說

2023-05-28     591編輯部報導
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【黃鈺倫/採訪報導】被視為最嚴厲打炒房措施的《平均地權條例》子法預計今年7月正式上路,其中包括限制預售屋或新建成屋買賣契約轉售資格。針對目前想接手預售屋轉約的買家來說該注意甚麼呢?專家建議,應先仔細審閱原本的預售書買賣契約書,再來就是換約物件通常需準備較高的自備款,以及留意原買方客變內容,最後就是雙方除了簽訂「預售屋讓渡合約書」外,還要到建商方進行「換約」手續才算完成,同時也提醒買方可以把握時機多多議價,反而有機會拿到平轉甚至撿到便宜的價格。

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圖/想接手預售屋,專家建議準備較高自備款及留意客變內容。

|新買方應詳閱原買賣契約書內容

預售屋禁轉約即將上路,若想藉機接手投資客拋出的物件到底行不行,首先建議要先確定預售屋可以換約,部分建商會規定只能以一次為限,所以新買方接手後就只能等交屋才能出售;有的建案因為怕影響到建商或代銷自身的銷售,規定是不能夠換約,只能轉讓給配偶或二等親內親屬;也有部分建案會規定在某個時間點之後才可以換約。再來就是新買方一定要仔細審閱原本的預售書買賣契約書,確認重點項目包括完工日期、建材、修繕保固、坪數、平面圖等,以及原買方是否有跟建商修改合約內容。

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|接手換約物件須準備充足自備款

此外,百億房產教練Renba指出,買預售屋換約物件通常反而需要準備較多的自備款,尤其當原買家已繳納大部分自備款,這時候新買家就必須將原買家已付的自備款、以及要賺的價差一次付清。

舉例來說,假設原買家以1000萬元購入,且已付200萬元的款項給建商,並且想將房子以1200萬元賣給承接買家。則新買家的需準備的自備款就是200萬(原買家已付的自備款)+200萬(價差)=400萬,因此承接買家必須一口氣負擔400萬元的自備款,資金需要非常充足。

此外,若是換約物件是透過房仲處理,還要額外支付仲介費,原買方就必須負擔成交價4% 的仲介費,新買家則必須負擔2%的仲介費,而換約產生的換約費,一般而言是由原買方支付,最高為原始總價的千分之一。最後若預售屋換約有使用履約保證機制,費用就是成交總價的萬分之六,通常由買賣雙方各付一半。

|留意有無客變以及款項結清

另外,還要注意就是接手的預售屋是否還可以客變,或是原買家是否有作預售屋客變,確認廚具、衛浴、牆壁、門板、窗戶等建材以及整體格局有沒有變更,尤其若是原買方客變成毛胚屋,那接手的買方未來在裝潢費可能就會貴上不少,最後還得確認客變的加減帳款項有沒有結清。

上述項目確認完後,新買家確定要接手的話,百億房產教練Renba表示,雙方必須簽署「預售屋讓渡合約書」,簽完合約後,再一同到建商方進行「換約」手續,才算完成。得留意的是新買方在簽「預售屋讓渡合約書」契約時就須給付簽約款,而至建商處換約時再給付換約款,一般來說簽約款和換約款大約各50%,如果有使用履保的話換約之前的款項也將先匯入履保專戶。

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Tips:

《平均地權條例》子法限制預售屋及新成屋轉售,將衝擊房市交易量,不過對此,中信房屋行銷企劃部經理江龍名則指出,若是買方為自住客的話,由於目前市場上有部分想下車的投資客會拋出物件,買方有機會拿到平轉甚至撿到便宜的價格,此外,修法也將打擊預售屋銷售狀況,自住客反而有更多的談判籌碼,不妨利用這個時機多多議價。

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