長輩送房可躺平? 這六行為恐讓荷包失血

【金筱筑/採訪報導】在這個存錢難、買房更難的時代，不少父母都會想幫助子女買房置產，甚至想直接贈送，讓晚輩可以少奮鬥幾年，但實際上想把錢或房產送給子女沒那麼簡單，若有幫忙繳房貸、太便宜賣房子、用子女名義買房等6種行為，都有可能被「視為贈與」，進而被國稅局追稅，地政士提醒，民眾除了可善用每年244萬贈與免稅額，建議還是以買賣的方式進行，做好金流並主動申報贈與稅，藉此證明是真買賣，才能順利轉移房產。

圖/現在年輕人買房難，因此不少長輩會資助子女買房。

｜父母幫小孩繳清房貸 需繳贈與稅

民眾將財產無償送給別人，對方也同意接受，就屬於贈與行為，若是贈與價值超過一定範圍則要課稅。而近年房價高漲，常會發生父母贈房給小孩或幫忙繳房貸之類的狀況，很容易誤踩這種「無贈與之名、卻有贈與之實」，導致當初一片好意，最後卻被國稅局追繳贈與稅，讓荷包大失血的案例。

首先，若是依照顯著不相當的代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分即視為贈與他人的財產。舉例而言，陳太太的兒子小陳還有未繳清房貸500萬元，陳太太為減輕兒子負擔，自掏腰包為小林償還剩餘貸款，扣掉當年度免稅額244萬元後，贈與淨額256萬元，並要乘以稅率10%，應報繳贈與稅25.6萬元。

第二，用自己的財產無償為他人購置財產者，其資金也會被視為贈與。若該財產為不動產者，則其不動產即視為贈與的財產，例如陳先生代其兒子小陳出資認購丙公司現金增資股票2000萬元，即視為陳先生贈與小陳2000萬元；

｜低價賣屋給子女 恐被視作假買賣、真贈與

第三，在一定期限(請求權)時效內，若是無償免除或承擔他人債務者，其免除或承擔的債務即視為贈與他人的財產，例如甲乙雙方約定，由甲給付乙1000萬元，則乙即出資為甲認購丙公司股票2000萬元，該差額1000萬元，就會當作乙對甲之贈與。

再來第四點，因顯著不相當的代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價之差額部分即視為贈與他人財產。例如父母用超低價出售房屋給子女，例如房子價值1000萬，卻僅用50萬賣房，此時就超級不合乎市場行情，立刻會被認為有贈與之實。

而第五種情況，也就是限制行為能力(7歲以上、未滿18歲)或無行為能力(7歲以下)所購置的財產，也會被視為法定代理人或監護人的贈與。像是父親以未成年子女名義認購股票，由於未成年子女根本沒有賺錢能力，也會被國稅局認定這就是贈與。

圖/贊助子女買房方式有很多種。

｜二親等買賣視為贈與 應主動申報贈與稅

最後第六種情況，就是二親等內親屬如兄弟姊妹間，如果有財產買賣應該也視作贈與，這點民眾在移轉不動產相當容易踩雷，地政士也提醒民眾必須在過戶前，必須先跟國稅局申報贈與稅，之後再提供如買賣契約書、收付款資金流程及買受人資金來源等文件，待稽徵機關查核屬實、拿到「非屬贈與同意移轉證明書」後，才能證明是真買賣。

｜助子女圓成家夢 可以買賣或分年贈與進行

如果父母財力可觀，手中現金夠多，想在生前把房給子女，應當採用買賣的方式，並在要進行過戶交易的前3~5年，就先每年運用244萬元的免稅額，以自己名義贈與現金給子女後，提前規劃做金流。

舉例來說，假如房子市價2000萬，貸款抓8成，則2成自備款400萬，父母3年給小孩400萬，平均1年給133萬，遠低於父母每年法定各有244萬元的免稅額(共488萬)，不僅免課徵贈與稅，贈與人可免辦理贈與稅申報，之後再以自用住宅優惠稅率申報，更可大幅降低土地增值稅。

不過禾禮律師地政士聯合事務所黃景揚地政士提醒，「分割分年贈與」指的是將房子產權分割，每年只移轉部分持分，價值控制在每年244萬免稅額之內。但這種方式曠日廢時，例如總價2000萬元，以每年244萬扣的話，就得耗時約9年，期間難保不會發生房價漲跌，且土增稅、地政規費、代書費都是開銷，累積起來價值也是很可觀。

Tips:

若父母財力小康，僅生一名子女，或是子女間財產規劃已分配公平，基本上等身故後繼承才是最優惠的選擇，目前遺產稅有1333萬的免稅額，且不動產價值是以房屋評定現值及土地公告現值為準，除非是地段相對精華區域的房子，否則多數子女再扣除免稅額及相關扣除額之後，其實根本不用繳納遺產稅。