預售屋換約要申報費用如何計算藏眉角

2024-03-20 591編輯部報導

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圖/民眾購買預售屋後若想換約，免稅額並非成交價3%，而是已付款項加獲利的3%計算。

小心別算錯!財政部中區國稅局北斗稽徵所表示，若民眾是在2016年1月1號取得預售屋，並在2021年7月1日後出售者，在申報個人出售不動產交易所得時，誤以為可用轉讓合約及原購買合約總額來計算，但其實正確方式應為「已付款項加獲利」的3%來計算，許多民眾因不熟規定，導致日被追繳稅款。

｜預售屋換約免稅額為已付款項加獲利的3%

該所進一步說明，近來發現納稅義務人出售房地權利申報個人房屋土地所得稅時，誤以為可用轉讓合約及原訂購買合約登載總額作為成交價額及取得成本，並據以核算3%可減除費用，但實際上應以轉讓人實際收取價額核認權利讓與價額，不含受讓人後續支付建設公司或地主的價款。

舉例來說，甲君向A建設公司購買預售屋時合約總價800萬元，於支付價款125萬元後，一年內讓與預售屋及其坐落基地權利與乙君，讓與合約總額900萬元，乙君實際支付甲君價金225萬元。

據此，甲君應申報出售前揭權利收入225萬元，取得成本125萬元，甲君如未提示交易時之費用憑證，以成交價額3%計算，成交價是指225萬元，而非合約總價800萬元或900萬元。因此費用為225萬元x3%=67,500元，其持有期間未超過2年，適用稅率45%，核定應納稅額419,625元〔=（2,250,000元-1,250,000元-67,500元）x45%〕。