換屋族留意 預售屋蓋太久退稅恐泡湯

圖/國稅局提醒，房地合一自住重購退稅優惠有2年限制，若預售屋交屋太晚恐失資格。

許多民眾規劃換屋時，會申請房地合一所得稅自住房地重購退稅優惠，來減輕稅負。對此財政部國稅局提醒，若民眾購買的是預售屋，須特別留意房地取得日的認定並非簽約日，而是建案完工後「完成所有權登記日」，否則可能因超過2年的規定期限，而無法適用相關優惠。

新房地認定非簽約日 而是所有權移轉登記日

根據《自由時報》報導，國稅局表示，民眾出售適用房地合一稅制的自住房地後，若想申請重購退稅優惠，除了本人、配偶或未成年子女須在出售及重購的房屋完成戶籍登記並實際居住，且房屋未出租、未供營業或執行業務使用外，出售舊房地與購入新房地的所有權移轉登記日也必須在2年內，才能適用優惠。國稅局指出，預售屋在交屋前因尚未辦理戶籍登記，也無法實際居住，不符合自住房地要件，因此不能適用重購退稅優惠。

出售與購入房地須留意 2年內才適用優惠

此外，預售屋施工期間尚未完成建築及所有權登記，民眾簽約購買預售屋時，取得的只是買賣契約權利，並非房地所有權，須待建案完工交屋並完成建物及土地所有權登記後，才屬房地合一稅制所認定的新房地取得日，也是判斷是否符合出售舊房地前後2年內重購新房地的重要依據。

舉例來看，甲君於2021年5月與建設公司簽訂A預售屋買賣契約，2023年2月1日出售原自住B房地，並依規定申報繳納房地合一所得稅200萬元；之後A預售屋完工，甲君於2026年3月7日完成所有權登記取得A房地，並辦妥戶籍登記，主張A房地應以2021年5月簽約日為取得日，且前後均有設籍及實際居住，因此申請重購自住房地退稅200萬元。

但經國稅局審認，A預售屋在完工交屋前，無法辦理戶籍登記及供居住使用，不符合自住房地規定；房地取得日應以2026年3月7日完成所有權登記日為準，而非2021年5月的預售屋簽約日。由於取得A房地距離出售B自住房地已超過2年，因此不符合重購自住房地退稅規定。

國稅局提醒，預售屋從簽約到交屋通常需時2至4年，民眾若有換屋規劃，並打算申請房地合一所得稅重購自住房地退（抵）稅優惠，應留意相關規定，避免影響自身權益。