昔日指標豪宅單價皆跌破200萬 原因大曝光

圖/隨著豪宅屋齡拉高，再加上新豪宅供給增加，不少交易單價已陸續跌出單價200萬豪宅俱樂部。

台灣豪宅單價雖已突破前央行總裁彭淮南所稱「單價300萬元豪宅防線」，但部分昔日指標豪宅例如北市「仁愛帝寶」、「潤泰敦仁」與大直水岸豪宅「帝景水花園」近年實價揭露都出現與過往高點不同的價格變化，房仲業者分析，隨著豪宅屋齡拉高、建物物理條件也開始出現小問題，甚至已過結構保固年限，再加上新豪宅供給增加，不少交易單價已陸續跌出單價200萬豪宅俱樂部。

仁愛帝寶、潤泰敦仁跌破每坪200萬元

根據《自由時報》報導，房產業者指出，最受矚目的案例是北市仁愛林蔭大道「仁愛帝寶」D棟21樓戶別，2026年4月以總價近5.24億元成交，扣除車位坪數與單價後，拆算每坪單價約192萬元，跌破每坪200萬元大關。該豪宅前一筆實價揭露約在5年前，2021年8月12樓每坪單價約237.39萬元，當時仍屬「單價200萬豪宅俱樂部」，但「仁愛帝寶」2025年已正式邁入屋齡20年。

北市仁愛圓環「潤泰敦仁」也出現類似走勢。內政部實價網揭露，該豪宅2025、2026年各有1筆實價，2025年5樓扣除車位坪數與價格後，每坪約190萬元，為該豪宅單價罕見跌破200萬元；2026年16樓每坪單價約193.37萬元，連續兩筆交易未達單價200萬元。

屋齡超過15年　維護成本與產品競爭力成壓力

房產業者指出，「仁愛帝寶」2026年屋齡為21年，「潤泰敦仁」則為18年。北市大直水岸豪宅「帝景水花園」2026年8月最新揭露實價顯示，6樓每坪單價約148.53萬元；2025年12月2樓每坪揭露單價約147.7萬元，連續兩筆交易單價不到150萬元，與過去曾站上每坪200萬元相比落差明顯，該水岸豪宅屋齡已達26年。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，資深豪宅價格下修，主因是不像一般住宅有穩定且旺盛的剛性買盤支撐，流動性也較低。上述豪宅屋齡均超過15年，機電設備維護與替換成本大幅增加，建物物理條件也開始出現小問題，甚至已過結構保固年限。

黃舒衛指出，新豪宅累積環境變化與市場需求，在建築、安全、隱私、設施、服務、規模與總價等條件上，產品定位更貼近買方期待，市場競爭力與接受度較高，也帶動換屋潮移動。上述豪宅多是在2008年後台商回流投資潮、遺贈稅大幅調降後，搭上豪宅置產買盤高潮與供給有限的價格浪花；但2012年央行針對高價住宅展開限貸、2015年地方政府豪宅稅上路後，豪宅交易量下滑，供需再平衡也加速老豪宅回歸市場價格基本面。