政策解讀｜巢運、學者集體崩潰 實價修法竟只改皮毛

立法院三讀通過《平均地權條例》部分條文修正草案，引發包括巢運民間團體及學者一片嘩然。其實2012年實價登錄上路，台灣邁向房價透明化的第一步，但還是有許多缺失待改善，如門牌去識別化以致參考性低、預售屋無法即時登錄等。為了完善現制，2018年開始政府提出實價登錄地政三法修正草案(以下簡稱2.0版本)。

2.0版本包括門牌全都露、預售屋登錄、申報責任回歸買賣雙方等改革。不過行政院卻突然「自宮」刪掉爭議法條，最終只有通過「買賣雙方負起登錄責任以及所有權轉移時同時登錄實價」，若登錄錯誤，將處以3~15萬元罰緩，並限期改正。半套作法讓期待改革的民眾一臉黑人問號。

一、實價登錄制度演進

首先來比較一下實價登錄現制、2.0及0.5版本，差別在哪?

二、修法前臨陣脫逃 問題出在登錄困難?

實價登錄2.0版本中，最受爭議的，莫過於“預售屋登錄”、“門牌揭露”、兩大項:

1.預售屋登錄:

預售屋長期以來價格資訊不對等，成交價端看買方個人的議價能力。雖說現制有想提供更多價格資訊解決此痛點，但法規中對於預售屋價格的登錄都是等到代銷結束合作契約再整批登錄，時間點認定困難。因此大多會交屋後才揭露，通常與簽約時間相差2~3年，民眾無法立即知道成交價格。

假如能夠修法為簽約後即時登錄，意思就是簽約當天就得要公布買賣價格登錄，訊息相對透明，成交價對於民眾更具參考性。

修法消息一出，部分建商、代銷提出種種疑慮，包括:預售屋沒有地址登錄困難、退戶糾紛等，而如今0.5版本真的未納入此條審議，預售屋價格形同維持黑箱作業，引起民間團體及民眾反彈。

舉例:
小明今天買一間預售屋，想了解近期成交價。
a. 若2.0版本通過：打開實價登錄就能知道近期同建案價格，再也不用只聽到建商的一面之詞。假如有建商銷售時故意拉抬價格，也可以直接拿實價登錄價格打臉，不會當「潘仔」。
b. 維持現制：小明要等2~3年交屋後才能知道自己買的同建案其他戶別成交價。

2.成交門牌全都露

門牌揭露其實已有改善，一開始是以地址50個號碼為單位，接著變更為30個號碼，但是多號標示方法無法確認是哪幾筆具有參考價值。

圖/實價登錄是以30個號碼為單位。

但若2.0版本通過，成交紀錄可以用完整地址顯示，能讓民眾確認該筆資料是否為同社區的成交行情，甚至是同戶的歷史成交價格。

關於突然踩煞車的原因，外界眾說紛紜，有像保護隱私權、價格曝光賣方難有操作空間等說法。不管原因為何，此修法暫緩顯然已違背2.0版本想要讓房價透明化的初衷。

舉例:
小明想買A社區，該社區只有10戶，地址為忠孝東路1~10號，經由房仲介紹A社區，地址為忠孝東路5號的房子正在賣。
a. 若2.0版本通過：修改直接以地址標示，就能明確知道過去同社區或同戶的成交價格。
b. 維持現制：只看的到忠孝東路1~30號某戶的成交資料，參考性低。

三、 半套修法版本通過 各方皆贏 輸的只有民眾?

如今只通過實價登錄所有權移轉當天就得登錄、買賣雙方負起登錄責任共兩條修正，內政部指出，這是先行通過行政院、在野黨、執政黨三方提案的共識條文，其中規定所有權移轉時就等登錄，確實能縮短實價登錄的時間。但關於登錄責任，官員認為實價登錄價格錯誤，理應是買賣雙方提供錯誤資訊給地政士等相關人士，所以應該是由買賣雙方負起責任。

但實務來說，房屋買賣時，地政士負責移轉稅務試算、登錄及洽談房貸相關事宜。對於價格掌握度高，不太可能會只聽信買賣雙方一面之詞就貿然登錄價格，政府所擔心的事發生率不高。

而且，實價登錄時金額、面積、標示部包括樓層、車位等所有資料登都須記載。對於民眾過於繁瑣，相信就算未來修法通過民眾還是會花錢請地政士協助所有權移轉後「順便」會請地政士幫忙登錄。

可想像之法案如今通過後，買方無法了解預售屋價格也不能確定某社區的成交價格。而且想要自保成交移轉後登錄完，民眾還得要自己使用自然人憑證到地政機關查核地政士是否填寫正確。

平白多了道複查手續，恐增加買賣雙方麻煩!

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