建商不想說的地上權秘密都在這

2018-03-29     591編輯部報導
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房市高漲,每個人都在找低房價,前幾年建商大舉推出地上權建案,比區域行情打6~7折的房價吸引購屋族,但是地上權建案近年來爭議不斷,購買前先了解,別省了房價卻住了不開心,得不償失。

│使用年限東扣西扣 買前問清楚

地上權住宅簡單來說,為政府出租國有地給建商,租用年限50~70年不等,因土地所有權還是政府,年限到期就要歸還給政府,不少人買地上權建案都是被價格吸引,但是卻忽略年限問題,地上權案的年限是從建商標到國有地開始計算,若是再扣除工程期及建商年限到期前的整理期,如使用年限50年,消費者可能買到時候使用年限恐不到45年,真正能使用的年限要問清楚。
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圖/買地上權建案得以要搞清楚是屬於可分割還是不可分割類型。

│高地租難負擔、新制幫助不大

未來持有的成本也要考慮,通常地上權建案同樣要繳交房屋稅,因為沒有持有土地,無需繳交地價稅,但是要繳交地租,計算為公告地價的3.5~5%,而一般符合自住的房屋地價稅計算方式,是公告地價打8折為申報地價,再以申報地價的千分之2為地價稅。

例:以44坪房屋,土地持分約11坪計算,一般地價稅自用住宅稅率,每戶每年地價稅約5100元,但是同樣坪數地上權案每年地租約8.9萬元,相差約17.5倍。

高地租讓人聞之卻步,因此政府修法2016年10月以後標售的國有地,地租採「部分固定、部分浮動」計算,按投標當年度公告地價及按地價稅調幅進行調整,雖然此舉可以降低地租負擔,但是不朔及既往,之前的地上權案通通不適用,購買前最好要先確定一下地租為如何計算。

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│地上權、使用權搞清楚 有無建物權狀差很大

地上權建案就以屬性來說可分為可分割不可分割類型,包括「華固新天地」、「京站」等知名地上權案都屬不可分割,兩者差異就是地上權房屋屬於可分割過戶者,消費者可以拿到登記著買方名字的建物權狀,擁有建物權,不可分割過戶地上權案,房屋是登記在建商名下,消費者僅擁有使用權,只能拿到建商給予的購買憑證,消費者等同於跟建商租房子。

│地上權核貸 利率、成數較一般房貸差

銀行貸款也是買房重要的一環,像是不可分割地上權建案,無建物權狀只有使用權,通常都是銀行貸款給建商,建商再轉貸,因此貸款成數較低,利率也約在3~4%,可分割地上權貸款成數及利率、雖相較於不可分割好,但是還是不及一般自住型房貸。

│管委會成立有但書 建商主導住戶沒保障

最後,還需要注意假如是可分割地上權案,因為有建物所有權人,可自行成立管委會,但若是不可分割地上權房子,只有使用權無法適用《公寓大廈管理條例》成立管委會,僅能成立社區管理小組,通常為建商主導,因此住戶權益較沒保障。
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