都更合建方式差很大 檢察官籲地主小心

圖/檢察官認為，針對合建契約內容條款，地主與建商簽約前最好諮詢律師等專業人士。翻攝自新北市府官網

政府近年來積極鼓勵都市更新或老屋改建，建商與地主「合建合售」處處可見，但因雙方財力、法律知識都處於不對等狀態下，也往往糾紛迭起，台北地檢署檢察官劉彥君近期撰文分析「合建分屋」、「合建分售」、「合建分成」等「合建」3種模式，並針對合建契約內容條款，呼籲地主與建商簽約前最好諮詢律師等專業人士。

｜3種合建型態細節得注意

劉彥君在「台灣司法人權進步協會」臉書上撰文表示，合建型態可分為3種，第一，「合建分屋」指的是建商提供資金，自行或委託營造商在地主提供的土地上建屋，雙方在興建完成後，再依約定比例或樓層分配房屋之土地持分，並個別出售其所分得之房屋與土地。事實上就是建商以所建房屋之一部分，向地主換取其分得房屋之土地持分。

第二，「合建分售」指的則是地主與建商簽訂契約，由地主提供土地予建商興建房屋，雙方依約定之銷售收益分配比例，各自出售其土地與房屋。也就是當建商出售房屋時，地主配合出售該房屋持分土地，之後再由地主與建商分別以各自名義，與購買者簽訂土地與房屋買賣契約書，並個別向購買戶收取土地款與房屋款。

其三，「合建分成」指地主同意提供土地，由建商出資合作興建房屋，雙方以共同名義或委由建商之名義，與承購者簽訂房屋及土地買賣合約，當房屋興建完成後，地主之土地與建商所建之房屋應按比例併同移轉給購買者，其出售房地之價金則依雙方約定之比例分配。

｜「合建分屋」為地主與建商僅是權利關係

有此可知，「合建分屋」與「合建分售」、「合建分成」最大區別在於，「合建分屋」契約僅界定地主與建商間權利義務關係，除非另有約定，地主原則上與買受人不發生契約關係；而「合建分售」或「合建分成」則地主會以出賣人身分與買受人簽訂買賣合約。

劉彥君指出，若採「合建分屋」方式，地主僅於建案全部完工或與僅進行部分工程，而與建商約定條件成就時，才會將土地所有權移轉予建商或其指定第三人。地主沒辦法在建案尚未完工或與建商約定條件尚未完成時，就讓建商以自己名義與買受人簽訂房地買賣契約的義務或慣例存在。

大部分地主雖擁有土地，卻因本身缺乏建築專業知識，無法得知工程進行中各個階段相關事項，而建商在合建契約當中處於資訊優勢地位，如將風險不合理地分配在地主身上或增加地主負擔，藉以減輕自己責任，即違反平等互惠原則。劉彥君呼籲弱勢地主對於合建契約內容條款，最好在與建商簽約前詳細諮詢律師等專業人士，以保障自身權益。