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跟你想的不一樣 揭開漏水屋的真相

2020-03-21     591編輯部報導
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花了一生積蓄買房,最怕買到漏水屋,其實關於漏水屋的真相很多超乎你想像,如新建案不一定就不會漏水,地下室漏水也可能不關建商的事、天花板漏水樓上其實是無辜的等等,再來就是漏水延伸的壁癌問題,不放在心上隨意處理甚至放置不管,到最後壁癌範圍擴大甚至影響結構。

|真相一、新建案不一定就不會漏水

許多民眾怕買到漏水房,就鎖定從新成屋著手購屋,但這可不代表一定不會買到漏水屋,由於新建案的建商大多是靠發包的方式給不同廠商,每個廠商及工班品質難以完整掌控,但其實漏水與否是要以建商施工手法才是關鍵,民眾若想避免,交屋時最好交給專業驗屋公司檢驗較有保障。

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圖/民眾交屋前應多加謹慎驗屋。頂尖抓漏專家、中國東方建設提供

頂尖抓漏專家、中國東方建設房屋漏水鑑定技師林義翔建議,民眾買新成屋時最好挑下大雨的時候去看房,且看的應是配有地磚、標準配備的空屋,觀察天花板或是牆角是否有漏水痕跡;而在確定買房驗屋時,針對廚房、衛浴等容易漏水的管線,應先將包括流理台、洗手台等水缸止水塞拉住儲滿水,並滴入紅藥水,觀察是否漏水,若發現漏水狀況,必須馬上請建商改善再行複驗。

雖然小漏水可以肉眼可見,但是有些深層檢測就得要請專業驗屋師,打開衛浴間的天花板,檢查管線與結構,以及透過「內視鏡」來檢查排水孔洞否通暢,若一發現房屋出現瑕疵狀況,經過舉證後,應要求建商全權負責。

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圖/利用雨季或是連日大雨後看屋,房屋有沒有漏水會更加明顯。頂尖抓漏專家、中國東方建設提供

|真相二、地下室漏水並不是都是建商的錯

不管是新成屋還是中古屋地下室漏水事件屢見不鮮,但也不能全盤都怪建商偷工減料,會導致地下室漏水,有時候是地震搖晃,使建物外觀產生裂縫,再加上下雨水夾拌土壤侵蝕,造成當時打地基時做好的防水層失效,而同時牆外的地下水受壓,從牆上細微裂縫鑽入。

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圖/地下室漏水事件屢見不鮮。

另一方面,地下室漏水也跟土質大有關係,結構技師戴雲發表示,在台灣,最常見的地下室開挖工法為「連續壁工法」,就是以地下鋼筋混凝土牆把欲開挖地下室的四周圍住,使開挖時外側的土壤及地下水不會崩坍及滲入基地內。

不過,若建案基地爛泥巴多,本身土質太差,即使採用連續壁工法,漏水風險依然很高,以台北地區來說,由於是盆地地形,在施作過程中就容易出現因溝渠壁面不穩定造成壁面土壤剝落或坍塌,崩落之土石掉落已澆置之混凝土中,形成包泥現象,干擾混凝土品質。

地下室壁面一旦漏水,就很難有根治的一天,只能反覆不斷堵漏,戴雲發坦言,通常建商會施作複壁,好來遮住滲水問題,並搭配導流法將水引流走。建議施工單位應當在連續壁導溝施工前施作導溝側的土壤改良,並在施工期間多花功夫去預防,才能大幅度降低裂縫出現機率。

|真相三、我家天花板漏水不一定是樓上的錯

現今民眾多住在集合式住宅之中,若發現家裡天花板漏水了,大部分民眾都會認為應該跟樓上住戶的排水管路或浴室及陽台地面防水有關。但事實上樓上也不見得是真正的責任方,林義翔坦言,由於每戶廚房、廁所等都有公共管線及支管線,所以也有可能是公管出了問題,但有的大樓公管跟支管十分鄰近,若要詳細研判是誰的管漏水,還是得要透過專業鑑定來分析。

若最後鑑定結果發現真的是樓上在漏水,民眾應該盡快協調和鄰居商量如何妥善處理,並且尋求雙方皆信賴的第三方鑑定師協助,盡可能和解處理。

倘若最後不幸訴諸法律官司,林義翔也建議盡量不要拖延時間,畢竟官司時程冗長,雙方還得付高昂的鑑定費用,且在雙方曠日廢時打公司的過程,房子的整修通常都會被晾在一旁,最後等官司結束結案了,房子也早已超過當除評估修繕時的費用,而樓上責任方也得負擔巨額修繕費用,並賠償受損面積,雙方付出成本支大,最終得不償失。

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圖/天花板漏水雖然大部分與樓上住戶地面防水工程有關,但也不排除是公管出問題。

|真相四、壁癌不處理恐釀大禍

一旦牆面內部有漏水現象,就會產生壁癌,原因主要是水泥牆壁受到水氣侵蝕,與空氣中的二氧化碳作用,產生碳酸鈣結晶體,造成牆面塗料壁紙起泡、鼓起、碎裂、剝落,但許多民眾都覺得壁癌只是不美觀而已,貼個壁貼遮掩就好了,並不放在心上。

如果壁癌一直不處理,所生的碳酸鹽或其結晶體遇水呈鹼性,經由呼吸道吸入就容易導致呼吸道過敏,而牆內水份將影響牆體結構,嚴重者更會使鋼筋銹蝕水泥剝落,使整個結構體崩壞。

此外,如果壁癌發生原因為水管破裂漏水或滲水,由於漏水滲入牆內的水必然要找出路,當壁癌的地方不足以讓牆內的水散逸出來時,壁癌就會擴散漫延,最後一發不可收,反而使民眾要砸更多的錢在修繕費用上面。

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圖/有些壁癌、水漬是肉眼看得見,但看不到的結構問題最好委託專業鑑定。

|真相五、自己通常無法解決壁癌

覺得請人處理壁癌太麻煩花錢,有些民眾會以刮刀和鋼絲刷的方式,把壁癌刮除,甚至以鹽酸水加上漂白水清洗壁癌,再上防水漆,但這種方法真的有用嗎?林義翔表示,理論上似乎能酸鹼中和,但事實上反而會讓牆壁水泥砂漿的鈣離子溶解出來,使牆壁的強度變弱,對建築的安全性會有影響,並且鹽酸跟漂白水無法進入到水泥牆面深處,往後牆壁若仍然潮濕,壁癌依舊會繼續產生。

另外,還有民眾會自行購買高壓灌注PU發泡劑針,以「打針」方式止漏,但事實上,這種高壓灌注發泡劑遇到水是會膨脹的,雖然一剛開始可把漏水部分包覆住,但等到撐到極限崩裂爆開來後,反而使牆壁裂得更嚴重,且堵住其中一道之後,如果再來一場地震,不僅會出現新裂縫,已堵過的縫也可能再度開裂,整體維持不了多久,也不是真正治漏水的方法。

若要對付壁癌,第一步就是要抓出漏水的罪魁禍首在哪邊,通常導致漏水的原因不外乎為自來水、汙水管線破裂、RC結構牆有裂縫導致滲水等,等處理好源頭之後,再解決牆面部分,將有問題區域牆面刨除到結構層,填上防水材料,再做批土、研磨粉刷等工序,等於重建牆壁面,而最底層一定要做好防水,這些需要專業的抓漏人員施作,才能有效杜絕病灶。

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圖/高壓灌注發泡劑遇水會膨脹,等撐到極限崩裂爆開來後, 反而使漏水變得更嚴重。頂尖抓漏專家、中國東方建設提供

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Tips:

民眾整修老房時,喜歡更動格局,但變換格局、增減隔間也容易使漏水機率增生,因為變換後,將使水管的排水路徑變長,路徑一長損壞機率也會變高,再加上有些民眾誤打了RC牆,除了耐震度堪憂之外,更會使建物乘載磅數受力不均,隨著經年累月加上地震影響,就容易使漏水情形發生。

此外,林義翔表示,很多民眾整修老房時喜歡重拉新管線,但有些水電工人處理時,為了省成本圖方便,通常不要的老舊廢管就只會埋在牆中,可這些老舊管線水大多都沒有抽乾淨,或是只是隨便用水泥去灌注填滿,但水泥畢竟不是防水的東西,就容易成為漏水缺口,建議民眾整修時多留心,寧願多花錢請施工人員一併將殘水處理乾淨,永絕後患。

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圖/老舊廢管老舊廢管遭亂塞異物。頂尖抓漏專家、中國東方建設提供
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