首購定義跟你想的不一樣 專家曝真相

【金筱筑/採訪報導】民眾買房做功課，常看到首購族貸款優惠、或是該建案主攻首購族等諸如此類的消息，但首購族定義可不代表首次購屋的意思，假如有民眾名下有3間無貸款房產，第4間決定要來向銀行申貸了，同樣符合首購族定義。雖然不少銀行都聲稱首購族可拿到優惠的利率及寬限期，但專家坦言，現在許多家銀行都在搶攻首購族，建議民眾可以多跟1~2家銀行詢問比較利率，才能挑到最適合自己的房貸產品。

｜只要名下無自用住宅貸款 就屬首購族

說到首購很多人會認為就是「首次購買房子」的意思，但當你想辦房貸時，依照大部分銀行官方規定，所謂的首購族，是指借款人名下無自有住宅，而非字面上定義的第一次購屋的意思。

金門地政士事務所所長、地政士全聯會副執行長蕭琪琳舉例，倘若民眾3年前首次購屋買的房子，在去年賣掉，今年貸款買了一間新房，則一樣具有首購資格；假如民眾名下有土地及工廠的話，因為沒有自用住宅，則同樣符合首購族資格，銀行端在調閱資料確認有無房產之外，也會進一步確認有無負債等狀況，若是父母及配偶名下有不動產，也不會影響到個人首購的優惠。

也就是說，「首購」兩字影響最大的，其實是民眾買房申請房貸時，銀行所給予的優惠貸款資格定義。通常多數銀行主打首購方案，內容多是給予更長的寬限期、或是更優惠的低利率等等。

圖/「首購」兩字最大的意義在於銀行所給予的優惠貸款資格定義。

｜首購優惠純宣傳? 自身條件才是硬道理

銀行房貸專員則指出，不論是預售屋或中古屋，首購族申請房貸時，銀行會先評估購買的房子是否位於申貸區域內，並要求民眾提供上一年度的薪資扣繳憑單以來證明還款財力，而在申貸前，建議民眾最好要有信用卡、車貸等銀行貸款等往來紀錄，但近半年切勿留有遲繳或分期狀況，畢竟銀行會依據民眾的信用來給予貸款額度、利率及多久的寬限期。

而依照金管會規定，借款人於全體金融機構之無擔保債務歸戶後之總餘額≦平均月收入x22。此外，銀行端也是會參考以下債務槓桿計算方式，像是房貸收支比、月負債比、總資產負債比等方式，比較偏向銀行自己的內規，假如民眾有額外的財力證明，還是有機會拉高成數。

不過蕭琪琳坦言，以他長年處理房貸業務的經驗來看，對於大部分銀行來說 ，決定誰受理、符合什麼資格都是銀行說了算，實際上也有實例是固定往來的銀行最後承貸比首次接觸的銀行核貸下來更加優惠，建議民眾還是要多方比較。

圖/民眾在申辦房貸之前，最好就要有信用卡、車貸等銀行貸款等往來紀錄。

| 青安貸款最低利率1.4%起

首購市場除了民間銀行，政府也有優惠方案，如財政部公股銀行的「青年安心成家購屋優惠貸款」方案，該方案條件相對一般銀行首購族優惠貸款嚴格，規定借款人必須20歲以上，且借款人與配偶及未成年子女均無自有住宅者，申請日前6個月起所購置之住宅，最高8成核貸，貸款額度最高新台幣800萬元；貸款年限最長30年，含寬限期3年，本息分期平均攤還或本金分期平均攤還。貸款利率一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率計息方式擇一。

以最常見的一段式機動利率及二段式機動利率來說，據內政部最新規定，自今年1/1起新貸放案件，一段式機動利率按中華郵政股份有限公司2年期定期儲金額度未達新台幣500萬元機動利率(下稱郵儲機動利率，目前為0.845％)固定加0.555%(目前為1.4%)機動計息；二段式機動利率則是以前2年按郵儲機動利率固定加0.345% (目前為1.19%)機動計息，第3年起按郵儲機動利率固定加0.645%(目前為1.49%)機動計息。

混合式固定利率則是採前2年採固定利率，第1年按「撥貸當時」郵儲機動利率固定加0.525%(目前為1.37%）固定計息，第2年按「撥貸當時」郵儲機動利率固定加0.625%（目前為1.47%）固定計息，第3年起按郵儲機動利率固定加0.645%（目前為1.49%）機動計息。

舉例來說，假如民眾購買800萬的房子，自備款160萬，貸款8成，貸款年限最長30年，含寬限期3年，採本息平均攤還的方式：

＊以一段式機動利率來算：

前36個月每月付款7467元；第37個月起每月付2萬3732元，若房貸乖乖30年繳完，則本金+利息合計為796萬元。

＊以二段式機動利率來算：

前36個月每月付款7947元；第37個月起每月付2萬4004元，若房貸乖乖30年繳完，則本金+利息合計為803萬元。

*以混合式固定利率來算：

前1年每月付款7307元；第2年每月7840元；第3年起每月付2萬4004元，若房貸乖乖30年繳完，則本金+利息合計為805萬元。

TIPS:

此外，內政部也加碼，提供「青年安心成家方案」利息補貼，在每年的7、8月公開申請，適用於年齡20至40歲的「首購族」青年，以及45歲以下「換屋族」，凡是在申請前2年內新婚購屋或是育有子女購屋者，其家庭成員均無自用住宅或是僅有1戶住宅且該住宅於申請日前2年內購置並已辦理貸款的住宅，即可提出申請，提供前2年零利率購置住宅貸款利息補貼方案可與財政部公股銀行的「青年安心成家購屋優惠貸款」合併使用。

圖/針對「青年安心成家方案」，內政部有推出前2年零利率購置住宅貸款利息補貼方案。