房地合一2.0｜預售屋下一步其實沒你想得糟

2021-05-23 591編輯部報導

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【金筱筑/採訪報導】為了阻止投資客炒房風氣，內政部日前修正房地合一稅法，2.0新制預計於7月正式上路，除了將短期交易的持有期間延長之外，並特別將原屬權利交換範疇、需報財產交易所得稅的預售屋買賣列入房地合一課稅範圍之內，但像坊間常聽到的紅單買賣卻因為已轉手多次，很難去認定持有時間，因此仍維持現制課稅；此外，若買賣雙方採「退約秒新簽」方式來換約，同樣難課到稅，屬於修法灰色地帶。

│房地合一2.0修法納入預售屋

由於現行稅制預售屋免課房地合一稅，僅需報綜所稅，算是為綜合所得淨額乘以5~40%級距，使不少投資客都會藉由預售屋當作短期投機炒房標的，因此內政部修正房地合一稅法，將預售屋納入房地合一稅範圍中。因此稅收公式為＝(房地收入-成本-費用)x稅率，其中稅率則以持有時間而定，為15%~45%級距。

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而此次預售屋納入消息一出，引發不少民眾恐慌，也使不少代銷、建商怨聲載道，認為此舉恐使預售屋買賣稅金暴增，那究竟民眾實際報稅時，上路前賣與上路後賣到底會有多少差別？以下表列算式，可看出舊制與房地合一稅的稅額差距可達近4倍。

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此外，禾禮地政士事務所地政士黃景揚也補充，想節稅這時候賣房時的成本認列就很重要，一般來說預售屋的成本通常會有買價、客變加(減)帳，費用則還有通常是換約手續費(向建設公司索取發票)、仲介服務費、代書費、履保費等。

│預售屋持有年限無法與興建期間併計

而針對實際操作部分，根據財政部最新6/30公布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」及「各類所得扣繳率標準」兩子法，明訂預售屋交易日是以「買賣契約簽訂日(訂約日)」為準。

一般來說，預售屋大多會在3~5年內完工，假如以一間約3年內完工的預售屋來說，民眾只要在3年內售屋，就適用35%~45%稅率，此外，當預售屋房子蓋好後轉為成屋後，假如要出售，則持有時間得從移轉登記日起重新計算，無法與預售屋興建期間併計，且5年內出售同樣適用35%~45%稅率，也就是說，假如以興建期3~5年來計算，再加上交屋過戶後的5年，若要避開35%~45%重稅，至少得要熬個10年才能把房子出售。

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│預售屋超前安排買氣已受影響

其實修法消息一出，市場就馬上有反應，立亥國際總經理洪立洲分析，近期已觀察到不少換屋族，因為害怕未來稅法異動，而趁這波稅改逃命潮，迅速將自住用、屬於2016年前舊制、或是持有2~5年、適用於房地合一稅1.0、稅率20%的舊屋出售，並轉而改買新成屋，以免獲利全被稅吃光光。

此外，洪立洲也坦言，因為在預售階段大多只有訂簽而已，不像成屋買賣得一下子付出一筆大數額資金，在拿出來的資金相對少的時候轉手，只要當初資金槓桿沒有玩太大、純粹以自住為取向而非投資客觀念，則與成屋買賣相比，對一般民眾影響層面相對小。

而且，其實許多自住優惠未改變，黃景揚指出，依照規定，只要個人買賣自住房地時，符合個人或配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且出售前1年無出租、供營業或執行業務使用，無論是先買後賣，或是先賣後買，只要移轉登記日時間差距在2年內，均可申請適用房地合一稅的重購退稅優惠。

而此次政府修法也將預售屋列入房地合一稅2.0範疇，若預售屋為自住用途，應當也有望申請重購退稅以示公平，但由於預售屋只是權利交換，無法實際遷入戶籍居住，難以構成符合自住使用的要件，且財政部六月底頒布的作業辦法中也未提及此問題，因此目前現制仍不能申請重購退稅，但假如日後有相關糾紛出現，未來仍有修法可能。

「退約秒新簽」可不可行難說

另外，此次修法重點就是雖預售屋換約因短時間持有會被課重稅，因此百億房產教練RENBA說明，有的建商就會以「退約秒新簽」的方式，由建商與買賣雙方約定好，舊買方退約，下一手買方馬上簽約，一退一進快速轉換所有權人，藉此避開換約會有的賦稅問題，但此方法只適用於過戶前，且在這之中多少也會牽扯到手續費甚至違約金問題，需端看建商、買方、賣方三方的接受度。

│紅單未納房地合一稅為所得稅課徵範圍

雖然預售屋納入房地合一稅範圍，但常見的「紅單」交易此次可沒有納入。所謂的「紅單」，是指預售屋的預購單，消費者看完預售屋建案，先向建商「下訂」，通常會拿到一張紅色或粉紅色的預購單，就是俗稱的紅單。由於持有紅單時尚未簽訂正式買賣契約，基本是「無本生意」，因此炒作紅單情況嚴重，對此，內政部也祭出實價登錄2.0，7月之後，依法禁止紅單轉售，違法者將按戶處15萬元~100萬元罰鍰。

財政部官員表示，由於紅單並非正式的買賣契約，未來被內政部查獲違法轉售時，可能已經轉手多次，很難去認定持有時間，要納入房地合一來課稅較為困難，因此仍維持現制課稅。為權利轉讓，個人就應申報財產交易所得，併入綜合所得課稅；企業也要申報營利事業所得稅。

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圖/內政部祭出實價登錄2.0，依法禁止紅單轉售。

│即使賠售不用繳稅但還是要申報

最後提醒新制的房地合一稅，雖仍屬於交易利得稅，很多人誤解，若賠錢賣無須繳納房地合一稅，就不需申報，但由於房地合一是強制申報，即使是賠售也在30天內申報，假如沒有申報將處以行為罰，依《所得稅法》第108條之2第1項及稅務違章案件減免處罰標準第3條之2第1項第3款，第一次因未申報房地合一稅被裁罰者，行為罰減半，未申報房地合一稅目前的行為都採最低水準，罰3000元，首次未申報減半處罰，罰款減為1500元。