買房三階段 首購、換屋、退休眉角大不同

【黃鈺倫/採訪報導】買房人生大事，不同階段都有各自適合的產品，專家表示，針對首購族來說，得考量房屋未來脫手性，不然若是第一間房屋就賠售，也會影響之後換屋的條件；換屋族而言，容易出現「以小換大」的需求，因此最需注意的就是房屋價差；最後以退休族來說，除了得買電梯大樓外，還要挑選包括像是有無障礙空間規劃以及保全系統嚴謹的社區，才能住得更安心。

圖/買房人生大事，不同階段都有各自適合的產品。

｜首購族選擇市中心未來好脫手

首購族一般來說多為單身或是新婚夫妻，最容易遇到的問題就是資金不足，因此清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚建議，首購族一定要事先做好財務規劃，加上由於房地合一2.0即將上路，買屋必須將未來至少6年內的需求都考量進去，否則若是因為買了之後覺得不適合或是房貸壓力過大需要賣屋，都會被課重稅。

進一步分析，首購族需要考量的因素包括工作地點是否會變動或是日後會不會生小孩，House123房產平台執行長邱愛莉提醒，尤其若是有生育計劃的首購族，買房也得考慮學區，因為不少滿額學校得提前卡位，同時房屋儘量在雙方其中一方老家附近，如果有突發狀況才有後援。

圖/因為不少滿額學校得提前卡位，因此首購族買房也得考慮學區。

至於房子的地段也要考量脫手性，不然若是第一間房屋就賠售，也會影響日後換屋的條件，因此邱愛莉建議還是市中心的房屋比較好，格局方面至少2房，未來也比較好轉手，然而在預算有限的前提下，不妨可以選擇像是公寓或是中古大樓等產品，所購買的實際坪數也比較大，不過若是沒辦法負擔市中心的房屋，建議最基本要挑有大眾交通運輸系統行經的區域，保值度比較高。

｜換屋族挑選原屋周邊商圈容易適應

當家庭人口變多或小孩長大，房子空間不足時，就可能出現「以小換大」的需求，因此最需注意的就是房價落差，可以利用賣掉首購宅的資金再加上家庭的儲蓄，作為換屋時的頭期款，若是資金仍不夠，也能買在外圍一點的重劃區，房價相對親民，不過值得注意的是應避免選擇周邊還是空地、機能尚未發展成熟的重劃區。

此外，由於這個房屋可能會住到小孩離家、自己退休前，所以除了得考量距離公司路線不能太遠之外，加上小孩高中後可能就不會在附近的學校讀書，通勤方便也很重要，同時針對購屋地點，張金鶚指出，換屋族應選原屋周邊的商圈，搬家後也會比較容易適應。

圖/換屋族若要選擇重劃區，應避免機能還未發展成熟的區域。

｜退休族買房應重視社區管理維護

退休族則因面臨小孩長大離家，加上現在子女多不與長輩同住，居住的空間就不需要那麼大，所以退休族建議「以大換小」，格局以2房最佳，不僅平日打掃起來比較輕鬆，而且賣房所剩的現金還可以當養老金，挑選的地點除了應靠近醫院外，附近還要有公園方便散步，另外若長輩偶爾還要照顧孫子的話，邱愛莉表示也可以買在子女家附近，同時方便相互照應。

至於產品的選擇因為退休宅得住一輩子，建議一定得買電梯大樓，此外，張金鶚更進一步表示，還可以挑選有無障礙空間規劃或是管理維護佳、保全系統嚴謹的社區，才能住得更安心。另外，值得注意的是，不少長輩會渴望退休後住在山上或郊區等空氣品質好的地方，然而張金鶚對此表示，若要選擇這類地點，可以先在附近租房試住一下，避免淪於美好的想像，日後反倒住不慣。

圖/退休宅挑選的地點除了要鄰近公園外，也應靠近醫院。

Tips:

除了首購外，無論是換屋或是退休族都會面臨房子應先買後賣還是先賣後買的問題，對此邱愛莉分析，對於先買後賣的民眾，優點就是房子不用急於脫手而賤價出售，並且賣房時由於東西已清空，所以賣相也會比較好，不過缺點就是不知道原本的房屋可以賣多少，因此預算不好抓，再來就是得想辦法額外籌出頭期款。

然而先賣後買的民眾，就會遇到房子售出後可能還沒找到新房子可以搬家，此時就建議先與買方談，是否能將房子出租給自己直到找到新房後，甚至可以主動提高租金，以示誠意來解決過渡期的居住需求。