屋主要求售後回租? 傻傻答應吃大虧

2022-02-05 591編輯部報導

人瀏覽 · 人分享

【金筱筑/採訪報導】民眾好不容易買了中古屋，卻發現原屋主基於某些原因，要求「售後回租」，讓他有寬裕的時間可以搬家或找其他房子。專家提醒，雖然這方法已經行之有年，不過其實也潛藏風險，除了房屋本身買賣契約之外，新買家與原屋主務必要再簽一份租賃契約，寫清楚租賃時間、違約違約金金額，點交確認房屋現況，並經由法院公證，避免原賣家霸租不走，而且假如新買家日後有賣屋需求，也會影響到重購退稅權益。

｜「售後回租」租金最好高於每月房貸金額

以一般民眾的情況來看，極有可能是因為原屋主為換屋族群，可能先賣後買房屋，受2屋限貸的關係，在原屋主沒地方住的情形下，只好考慮透過售後回租的方式，也就是房子賣掉以後再跟新屋主打租約繼續住。台灣房屋新莊幸福店店長林志泓表示，售後回租的時間，短則1個月，長則3~5年都是有的事，不過最常見的大約是3個月或1年左右的時間，以房屋買賣代書流程要1個月~1.5個月，再加上民眾找房子的時間，通常售後回租3個月就綽綽有餘。

林志泓坦言，以房仲業者角度，會在一開始就告知房子有售後回租需求，可以接受的話再進一步進展到斡旋階段，但由於能接受的買方不太多，為了避免糾紛，房仲大多會建議原屋主另外找地方居住。但假如買方真的很看中該物件，且買方也沒有急迫的入住需求，賣方「售後回租」的租金也高於買方每月要支付的房貸金額，那麼答應「售後回租」也是用來跟賣方爭取好的買賣價格的好方式。

591資訊

圖/通常房仲會在一開始就告知賣方有售後回租需求，可以接受的話才再進一步進展到斡旋階段。

｜租約同樣要公證務必要2次點交

若雙方都同意售後回租，政理法律事務所李志正律師表示，首先，新買家與原屋主務必要再簽一份租賃契約，原則上就跟一般租房子一樣，必須確認好租期多久、售後回租時間點，避免買賣雙方毀約、以及每月租金多少、若沒有準時搬走或遲繳租金的違約金規範、原屋主也要跟賣家約定，賣家不可要求提前收回房屋等，而身為房東的新賣家也應當要收2個月的押金，且租賃契約最好還是要經由法院公證，根據《公證法》13條規定，若租客有遲繳租金或不肯搬離等違規行徑，皆可以直接依法院可強制執行。

不過，禾禮地政士事務所地政士黃景揚也提醒，雙方除了應將租賃條件載明於租賃契約之外，須特別留意，要將「買賣點交」與「交付租賃物」這兩件事情明確劃分清楚。買方應將交屋時的房屋現況拍照留存，並在買賣契約內以及「房屋租賃標的現況確認書」上註明若租賃期間屋況有新的損壞，應如何負擔責任，買方在買賣程序的最後一關，點交房屋時，要確認屋內有無任何瑕疵，如果有瑕疵，要向賣方主張減少價金或解除契約的權利。

假如新賣家就讓原屋主直接回租，沒有確認屋況就點交、給了房屋價金，任由賣方繼續住在屋內，此時就會無從得知是否有瑕疵，還可能讓自身的瑕疵擔保請求權失效。因此，買賣雙方除了簽買賣契約時就要「點交過一次」確認房屋現況，等之後租期已滿時，同樣要將房屋「再次點交」一次確認好屋況。

591資訊

圖/簽署買賣契約以及租約到期時，都應當一一點交確認，避免糾紛。

｜租約到期點才開始算房仲保固

另外，李志正律師進一步指出，再來，不少大型連鎖房仲都有推出「漏水保固」服務，但這種漏水保固通常是指自交屋日起算6個月內，且房子一旦在保固期間之前就發生漏水現象，即不列入保固範疇。因此，建議民眾最好約定為租約到期點交那天，才開始算房仲的保固時間，或是以租約回租時間的倍數來延長保固期限，例如租期1年，則房仲公司配的漏水保固須延長到2年等。

｜房子有出租無法申請土增稅重購退稅

另外，售後回租也有可能會影響到買方土增稅的重購退稅。黃景揚地政士表示，根據規定，申請土地增值稅重購退稅的要件，其中一項，就是出售前1年內不能有營業使用或出租。假如新買家同意原屋主租回租，但日後新買家可能基於投資或是財務原因又有賣屋需求，或是新買家本身也是換屋族群，先賣後買了房屋，此時由於房屋售後回租涉及了租賃所得問題，因此就無法申請重購退稅。

591資訊