建商怕了? 全台土地總銷五年減幅近1成

圖/台中5年來土地總銷衰退近4成、面積2成5，為七都中最多。

【金筱筑/採訪報導】房市買氣熱，建商頻頻加碼搶地，不過根據《591實價登錄》統計，五年間六都、新竹縣市的土地易交易總金額減少9%、交易面積則增加6%。各縣市又以新北、桃園及新竹金額及面積雙漲最熱；反觀台中及台南則出現衰退。591分析，受到央行限貸令衝擊且營建成本難控，近一年建商出手較為保守，加上這幾年購地潮從蛋黃區向蛋白、蛋殼區蔓延，是今年總銷減少、面積卻增加的主因。

｜重劃區供給支撐 新北、桃竹土地交易熱

進一步觀察各縣市，土地交易最熱的落在新竹縣市，不只交易面積來到99萬坪，5年來成長到22%；總交易金額476億元也增加約13%。再來新北、桃園也同樣熱到不行；如新北市2023年土地買賣總金額為976億元、面積則來到64萬坪，分別成長約6%及16%；桃園土地面積138萬坪、交易總金額則是1349億元；總金額及總面積分別成長約5%及22%。

21世紀不動產大竹上興店總經理楊佳恩指出，由於新北、桃竹仍有不少新興重劃區、土地標售、各大交通、商場、大型公司擴廠等建設議題仍在持續開發中，因此交易總金額及交易總面積皆有漲幅，其中又以新竹表現最佳。

｜央行限貸令發威 台中、台南土地降溫

反觀台北、台中及台南交易則明顯降溫，以台北市來說，5年來交易面積衰退27%；交易金額更衰退約6%。591新建案表示，由於台北市素地稀少，土地價格自然貴鬆鬆，且近期建設話題多落在已有不少建商駐旗的北士科重劃、以及基地較小的危老都更建案，因此交易總金額及交易總面積皆呈現衰退。

再來，土地交易素來旺盛的台中、台南，較過往則是明顯衰退，台中去年土地買賣面積雖仍有突破110萬坪，但衰退幅度達25%；土地交易總金額來則到1077億元，衰退約39%；台南則2023年土地買賣面積為220萬坪；5年來總面積衰退11%；土地交易總金額來則到617億元，衰退約23%。

台灣高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，前幾年房市大熱，標脫率及議價率都很可觀，不少先進場的建商早已搶得先機養地，但去年上半年受到限貸令以及市場去化影響，土地標售明顯變冷，且不少標售的土地位在重劃區，部分土地單價也會相對便宜，因此交易總金額就不會太高；再來，比起前幾年，如今建商對於標售土地相對謹慎，若投標價格對投資人而言風險太高、底價脫離市場期待，就很有可能不獲得青睞，也可能是台中及台南土地買氣皆出現衰退狀況的原因之一。

｜土地價格水漲船高 中小建商吃不消

此外，由於央行自2020年底開始祭出一波波選擇性信用管制措施，2021年底第四波選擇性信用管制，為了打囤地、養地，祭出購地貸款最高成數降為5成，保留1成動工款，並要求借款人須於18個月內動工興建，如果沒在一定期限內動工，銀行就會逐步收回土融，並且採階梯式逐年加碼計息。

591新建案也指出，此舉使在地中小型建商資金吃緊，成本增加，蛋白區的土地變成由原先主攻蛋黃區的大建商買進來，而大建商買進來推案之後價格通常會拉高，也使地主土地價格也跟著拉高，導致原先經營蛋白區的在地建商只好轉往其他更偏僻的地方買地，以中部來說，就像沙鹿以前都是在地建商在買，但由於土地價格被炒高，使在地建商只好開始往更偏的龍井購地。

而以往土地標售時，常常可以看到以個人名義、中小型、在地建商標地的情形，但隨著銀行放貸條件越趨嚴格，且銀行通常會要求自籌資金需全數到位，在緊縮信用管制政策下，大型集團建商在市場上相對享有融資優勢，容易導致寡占化，排擠規模較小的建商生存空間。

｜購地策略變 實價登錄無法反映實際狀況

不過，黃舒衛也坦言，隨著素地越來越稀少，不少建商不再直接購地，反而傾向以以下五種方式操作，因此在土地買賣的實價登錄上反而看不出來端倪，尤其以中南部來說狀況最為明顯，第一、現在不少建商傾向與素地合建的方式，只單出營建成本的部分，之後再與地主按照比例分回獲利；第二，則是直接買整棟建築物，再把建築物打掉後改建，像台中七期就有不少汽車旅館、幼兒園、餐廳是靠這種方式轉手給建商的，藉此取得土地；第三、則是都更、危老重建案，不受嚴格貸款上限限制，且只要符合特定條件還能換取容積獎勵；再來第四、為政府聯合開發案，例如捷運共構等，同樣可享獲利；第五則是地上權案，只有使用權無土地，由於無須負擔額外養地相關成本，因此也受到不少建商青睞。