買房忽略這點 恐白忙一場!

你以為只要付清買房的錢，房子就是你的嗎?如果有「優先購買權」程序可就複雜了!那麼什麼是優先購買權? 就是由法律規定優先於其他承買人而先買的權力，在共有人、地上權人及法拍物件都常出現優先購買權情形，若沒事先搞懂，輕則白做工，重責需負損害賠償責任，甚至導致買賣契約無效、不動產移轉登記被塗銷。

│優先購買權又分一般債權、相對物權效力

優先購買權看似是為了讓其他權利關係人有依同樣條件優先承受的權利，但其實立法原因主要在於避免土地過於細分、促進房屋與土地所有權合一。而優先購買權又可分為一般債權、相對物權2種法律效力，以下針對共有人、地上權人及法拍物件，面對優先購買權時的狀況分析。

首先，債權效力是指，若沒有先通知優先購買權人，買賣契約仍然有效，但出賣人須負損害賠償責任；而物權效力是指，若沒有先通知優先購買權人，買賣契約可能無效，而不動產移轉登記甚至可能被塗銷。

然而，根據《土地法》第34條之一執行要點，通知須以書面寄至受通知人的戶籍地址，內容也應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人的姓名住址等等，可依實際情形使用雙掛號通知書或郵局存證信函來處理。

│共有人優先購買權具債權效力

根據《土地法》第34-1條，共有人出售應有部分的時候，在程序上要先通知其他共有人是否願意優先購買，其他共有人在接到出賣通知後15天內不表示就視為放棄。然而，因為共有人優先購買權具債權效力，也就是說，出賣人若沒有先通知優先購買權人，買賣契約仍屬有效，其他共有人不可以主張買賣無效，而請求塗銷已完成的登記，但若因此造成其他共有人的損害，可請求損害賠償責任。

舉例來說，A和B共同持有一筆土地各1/2，當A出賣時，B有優先購買權，A必須通知共用人B有沒有意願要優先購買；但若A沒有通知，B事後發現，是不能主張買賣無效的。但因為A恣意地將共有土地出賣，侵害B的權利，B是可請求A負損害賠償責任。

瑞明地政士事務所代書楊珺表示，通常買方遇到共有人優先購買權的情形，在實務上通常法院會認定買方為善意第三方，主要還是會針對出賣人與履行輔助人負相關責任，但若買方是在知情有優先購買權人的狀態下而進行買賣，可能也會負相關責任，但因為一般難以舉證，還是建議在買賣時，最好事先查清楚物件是否有優先購買權的問題，以免侵害他人權益。

│地上權人優先購買權具物權效力

根據《土地法》第104條第一項規定，基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買權。不過，當地上權人接到出賣通知後10天內不表示即視為放棄。然而，因為地上權人優先購買權具物權效力，出賣人若沒有先通知優先購買權人，買賣契約可能無效，且不動產移轉登記可能被塗銷。

舉例來說，A持有一筆土地，C為該土地的地上權人，當A出賣土地時，地上權人C有依同樣條件優先購買的權利，但若A沒有通知C，縱使土地已經移轉所有權給第三人，C仍能對A主張優先購買權，請求塗銷移轉權登記。

│法拍最高價者不一定得標

不管是房屋或土地的買賣，若透過代書或仲介通常都會對優先購買權做把關，避開不必要的糾紛，但在法拍市場中也常有優先購買權人的情形，你以為你已是拍定人，卻半路殺出個程咬金，優先購買權人跳出來說：「我要買！」，那麼得標的人就不是你，而是這位優先購買權人，等於他不用投標，就能直接買到法拍屋。

因此通常有「優先購買權」的法拍物件比較少人競標，因為拍賣當天出價最高的拍定人，不見得就是最後得標者，仍須視優先購買權人是否行使權利，才能確認最後得標者。591提醒，為避免得標後又希望落空，在標購法拍不動產前，建議民眾可以從法拍公告中確認該法拍不動產是否有優先購買權。

如果今天是法拍不動產的優先購買權人，除了可以於開標現場直接向法院主張行使優先購買權，以和最高價的拍定人一樣的金額買回；或是當法拍屋拍定後，法院會發文通知優先購買權人，於拍定後15天內主張該權利，優先購買權人可在期限內遞狀向法院聲請優先購買權，以拍定價格承買該法拍不動產，若優先購買權人逾期未行使，法院便會通知得標人繳清拍賣價金。

TIPS

針對債權效力中，若確定出賣人並沒有先通知優先購買權人，針對損害賠償責任，優先購買權人又該如何舉證呢? 大成台灣律師事務所律師連世昌表示，在實務上通常優先購買權人因為難以舉證造成什麼損失，所以一般不是告輸，就是打退堂鼓，但近期有一法院最高判決，判出賣人須賠優先購買權人轉嫁的價差，假設原本1坪10萬，因未通知優先購買權人而買賣，第三人又以1坪12萬轉售，視坪數大小乘以價差2萬即為判賠金額，但這樣的情形，在實務上較為稀有。