建商不想說的地上權秘密都在這

房市高漲，每個人都在找低房價，前幾年建商大舉推出地上權建案，比區域行情打6~7折的房價吸引購屋族，但是地上權建案近年來爭議不斷，購買前先了解，別省了房價卻住了不開心，得不償失。

│使用年限東扣西扣 買前問清楚

地上權住宅簡單來說，為政府出租國有地給建商，租用年限50~70年不等，因土地所有權還是政府，年限到期就要歸還給政府，不少人買地上權建案都是被價格吸引，但是卻忽略年限問題，地上權案的年限是從建商標到國有地開始計算，若是再扣除工程期及建商年限到期前的整理期，如使用年限50年，消費者可能買到時候使用年限恐不到45年，真正能使用的年限要問清楚。

圖/買地上權建案得以要搞清楚是屬於可分割還是不可分割類型。

│高地租難負擔、新制幫助不大

未來持有的成本也要考慮，通常地上權建案同樣要繳交房屋稅，因為沒有持有土地，無需繳交地價稅，但是要繳交地租，計算為公告地價的3.5~5%，而一般符合自住的房屋地價稅計算方式，是公告地價打8折為申報地價，再以申報地價的千分之2為地價稅。

例:以44坪房屋，土地持分約11坪計算，一般地價稅自用住宅稅率，每戶每年地價稅約5100元，但是同樣坪數地上權案每年地租約8.9萬元，相差約17.5倍。

高地租讓人聞之卻步，因此政府修法2016年10月以後標售的國有地，地租採「部分固定、部分浮動」計算，按投標當年度公告地價及按地價稅調幅進行調整，雖然此舉可以降低地租負擔，但是不朔及既往，之前的地上權案通通不適用，購買前最好要先確定一下地租為如何計算。

│地上權、使用權搞清楚 有無建物權狀差很大

地上權建案就以屬性來說可分為可分割及不可分割類型，包括「華固新天地」、「京站」等知名地上權案都屬不可分割，兩者差異就是地上權房屋屬於可分割過戶者，消費者可以拿到登記著買方名字的建物權狀，擁有建物權，不可分割過戶地上權案，房屋是登記在建商名下，消費者僅擁有使用權，只能拿到建商給予的購買憑證，消費者等同於跟建商租房子。

│地上權核貸 利率、成數較一般房貸差

銀行貸款也是買房重要的一環，像是不可分割地上權建案，無建物權狀只有使用權，通常都是銀行貸款給建商，建商再轉貸，因此貸款成數較低，利率也約在3~4%，可分割地上權貸款成數及利率、雖相較於不可分割好，但是還是不及一般自住型房貸。

│管委會成立有但書 建商主導住戶沒保障

最後，還需要注意假如是可分割地上權案，因為有建物所有權人，可自行成立管委會，但若是不可分割地上權房子，只有使用權無法適用《公寓大廈管理條例》成立管委會，僅能成立社區管理小組，通常為建商主導，因此住戶權益較沒保障。