預售屋變爛尾樓 專家:只有這條件拿回全額

【黃鈺倫/採訪報導】預售屋付款彈性，是不少小資族首選，不過買預售屋最怕的就是無法完工變成爛尾樓，萬一不幸遇到了可以如何自救呢?專家建議，首先要先與其他承購戶成立自救會，並會同消保官跟律師，再來若是有使用信託履保機制的話，可以先查看價金帳戶還剩多少資金，不過資金並非可以退回，因此建議消費者買預售屋前先了解五種履保機制，其中只有「價金返還之保證」可以無條件的拿回原先支付的價金，也是唯一最安全的履約保證方式。

圖/買預售屋前應先了解履保機制，其中只有價金返還可以無條件的拿回原先支付的錢。(示意圖片)

｜剩餘資金得依債務清償順位償還

買預售屋最怕遇到爛尾樓，若是不幸買到爛尾樓，義祺法律地政士聯合事務所陳義斌律師建議，第一時間先與其他承購戶成立自救會，並會同消保官跟律師，針對當初簽訂的合約內容細究是否有擔保品或是其他建商當保證人，接下來就是處理法律訴訟與建案是否能續建。此外，若是建案使用信託的履保機制，則可以先跟信託銀行提出協商，查看價金帳戶還剩多少資金，不過得留意的是剩下的資金是視受益權情況與債務清償順位取得，並非完全由承購戶平分。

舉例來說，近期新北中和的爛尾樓建案，該案即是簽訂不動產開發信託，由僑馥建築經理股份有限公司負責信託履約保證、興建計畫評估及不動產開發信託管理等業務，信託銀行則為星展銀行，而該案即是由建設向星展銀行申請土地融資，並將土地設定抵押權給星展銀行，因此在建商倒閉後，星展與僑馥評估後因資金挹注不易、風險高拒絕辦理續建，土地目前也由星展銀行進行拍賣，承購戶無法拿到價金帳戶裡的款項。

圖/買預售屋最怕遇到爛尾樓，承購戶只能先處理法律訴訟與建案是否能續建的問題。(示意圖片)

｜「價金返還」是最安全的履保方式

因此建議民眾購買預售屋前，一定要先了解「履約保證」機制，包括「價金返還之保證」、「價金信託」、「不動產開發信託」、「同業連帶擔保」、「公會辦理連帶保證協定」。首先，價金返還是建案完工交屋後，建商才能動用消費者所支付的款項，因此若是建商過倒閉，消費者可以無條件的拿回原先支付的價金，也是唯一最安全的履約保證方式。

再來，「價金信託」與「不動產開發信託」相似，都是將消費者所支付的錢，設立專款專用帳戶，由信託機構或是銀行保管，再依照房屋的施工進度分階段撥款給建商。不同的是「不動產開發信託」會另請建經公司監督、實地視察工程進度再分階段撥款給建商，並且建商可以從信託中申請銷售費用，包含接待中心、樣品屋成本、代銷人員的薪水等。

接著，「同業連帶擔保」是由同業且資本額相當的非關係企業互相連帶擔保，建商可以自由使用消費者支付的款項，若建商倒閉，消費者可以要求另一家擔保的建商負責完工責任。最後則是「公會辦理連帶保證協定」由「不動產開發商業同業公會」內會員成立連帶保證協定，若建商倒閉，買方可向加入協定的公司請求共同完成建案。

針對五種履保機制，中信房屋研展室副理謝欣亞指出，其中以「價金返還之保證」對消費者保障程度最高，不動產開發信託次之，再來則是價金信託，最沒保障的就是同業擔保跟公會擔保。

Tips:

針對履約保證機制無法完全避免爛尾樓發生，內政部日前曾指出，傾向將「同業連帶保證」直接刪除，謝欣亞補充表示，政府也有意修法信託內的資金不可動用，包括建物完成一定比例的樓地板興建之前，不能動支預收款，以及要求資金必須專款專用在建造費用，不可用在如代銷公司管銷費用等其他用途，最後則是必須保留一定的成數金額，在建物取得使用執照之前不得動支，以強化預售屋履約保證機制。