都更推不動？ 造價成本落差市場行情2年半

圖/業界認為北市都更進度落後，主因在審查制度冗長及工程造價落後市場行情。

台北市都市更新推動多年，進度仍不如預期，業界認為關鍵不只在地主整合，審查流程冗長、工程造價認列基準落後市場，都正壓縮都更案財務可行性。以15層以上RC住宅為例，實際建築成本已達每坪28.5萬元以上，但現行制度認列與市場成本每坪至少差5萬元以上，大型都更案成本落差可能達數億元。業者建議市府可檢討權利變換成本認列機制，讓制度更貼近市場現況。

北市逾40年老屋約52萬戶 都更需求高

台北市住宅高齡化問題明顯。統計顯示，北市屋齡超過30年的住宅約67萬戶，占全市住宅總數近72%；其中屋齡超過40年的住宅約52萬戶，相當於每1.76戶住宅中，就有1戶屋齡超過40年。

不少老舊公寓缺乏電梯與停車空間，也面臨管線老化、漏水及耐震能力不足等問題。在高齡化社會與防災需求升高下，都市更新與危老重建仍是市場焦點，璞真建設、冠德建設、潤泰創新、華固建設、忠泰建設及長虹建設等業者仍投入相關案件，但營建成本、融資利率與地主分回期待同步墊高，增加協商與推案難度。

建材與土方成本上升 造價認列落差擴大

根據《自由時報》報導，鄉林集團董事長賴正鎰表示，近期全球局勢變化帶動原物料價格波動，銅、鋁、鋼筋、水泥及玻璃等建材價格均有上漲情形。2026年國內也面臨土石方處理及去化問題，使地下室開挖成本增加，每坪成本約增加3~5萬元。

賴正鎰指出，台北市現行「都市更新工程造價要項」採用的建築總成本提列基準，是依據113年1月都市更新審議會通過版本實施，距今已逾兩年半，與近年營建成本變化出現明顯落差。以15層住宅大樓為例，現行制度每坪造價認列基準約20.4萬元，即便納入土地改良物及特殊工法等項目，認列金額約22.77萬元。

但依市場行情，15層以上RC住宅目前實際建築成本已達每坪28.5萬元以上，20層以上住宅約32萬元，30層SRC鋼構建築則可能達35萬元。業界認為，目前制度認列成本與市場實際成本每坪已有至少5萬元以上差距，若以大型都更案規模計算，整體成本差額可能達數億元，影響財務可行性評估。

現實落差 建議造價估算與物價指數連動

此外，在都市更新審查上，雖然以保障地主權益及居住安全為出發點，但審查程序繁複，往往導致案件從整合、送件、審議到實際動工耗費多年時間。

賴正鎰建議，市府可檢討權利變換成本認列機制，將固定造價基準改為與物價指數連動，並定期檢視營造工程物價、鋼筋、水泥、混凝土、機電設備、人工成本、融資利率及工期變動等因素，讓制度更貼近市場現況。