預售屋變更買方登記 滿足1條件才可放行

圖/想要聯名購買預售屋的共同買方，應先以聯名方式辦理簽約，金流也明確。

2023年7月平均地權條例修正後，預售屋或新建成屋買賣契約買受人，原則上不得將契約讓與或轉售給第三人，違者處新台幣50萬至300萬元罰鍰；若想在成屋前變更買方登記，關鍵在於是否符合例外情形並送主管機關審查。地政士提醒，合資買預售屋最好一開始就採聯名簽約且金流清楚，否則日後恐怕無法換約，只能等取得所有權後再移轉。

預售屋換約原則禁止 例外須看契約與金流

根據《自由時報》報導，早期預售屋可換約時，不少小資族或投資客會合資購買預售屋，等價格上漲後再逐一出售獲利。由於工程期約3～5年，實際投入自備款不高；以30坪房屋為例，若自備款約100多萬元，預售屋每坪漲價3～4萬元，換約轉售就可能有近100多萬元獲利，投入資金時間也可能只有1～2年。這類高報酬模式被認為助長房價飆升，因此平均地權條例修法後，預售屋原則不得轉售給第三人。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，一對情侶在2025共同購買預售屋，因出資各半，預售合約書買方欄位採共同買受人聯名簽約，並約定成屋後各登記2分之1所有權。日前建設公司接獲買方要求，希望未來登記時改成只登記一人，由於簽約時間已在平均地權條例修正後，買受人與建設公司都必須符合規定，避免觸法受罰。

共同買受人改登記 須送轄區地政事務所審查

鄭文在表示，經查該案預售買賣契約書上的買方屬共同買受人，且雙方各自簽名，入帳金流也個別獨立，因此有機會完成讓與或轉售。依規定，預售屋例外得讓與或轉售可分為「不需申請即可轉售」與「審查後可轉售」兩大類；後者須經主管機關審查後才可轉售，且每2年只能換約1戶。這對情侶個案屬於「審查後可轉售」，仍須送預售屋轄區地政事務所審查，才能確認是否准許。

鄭文在指出，此案之所以有機會讓與或轉售，是因當初預售合約書買受人採聯名簽約，金流也明確。若一開始只有一人具名簽約，另一人屬於「隱名合夥」或「借名登記」，日後要換名登記所有權人，就可能與法令牴觸而無法辦理，必須等原買方取得所有權登記後，再移轉2分之1給共同承買人。

鄭文在提醒，想聯名購買預售屋的共同買方，不論未來成屋後要登記給誰，都應先以聯名方式辦理簽約。若未保留共同買受人身分與清楚金流，後續不只可能無法換約，也可能多負擔契稅、印花稅及代書費，甚至衍生法律爭議。