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隔套出租賺很大? 想當包租公前想清楚

2021-09-12     591編輯部報導
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新手包租公常認為分租套房高租金收益,但富貴險中求,想多間套房出租,房子勢必要改裝,除了地段要注意、裝潢成本、投報率要算好之外,施工前也要看清楚法規,要符合用電、載重、防火等規定,且裝潢期等於空置期,尚未收到租金收益前都得要通通吸收,可沒你想像中的那麼簡單。

|分租套房好不好 租屋需求是關鍵

房價越漲越高,為了追求更多財富,不少民眾喜愛投資房產,但諳於房地合一稅的關係,在無法急買急賣的情況下,多會考慮當房東收租,那究竟房子整層出租就好,還是改裝成分租套房出租較好?對此,中信房屋行銷企劃部經理江龍名表示,一般來說,隔套出租的租金獲利大多比整層出租還要好,而為追求最大出租收益,民眾在思考房子要不要改裝成分租套房前,首先必須看房屋所在區域較適合哪種類型的產品,如果是著名學區周邊,會有較多家庭有居住需求者,整層式就會相對好出租,未來轉售也比較容易呼應在地的潛在自住買方需求。

如果是處於交通便利、招生率好的大學校區、商業辦公大樓等人口密集區,分租套房相對容易出租,但要注意,改裝成套房後的產品大多裝修不可逆,極少能改回去,因此日後轉手的承接買方大多也是投資客族群。

基本上,江龍名解釋,分租套房的概念有點像民眾去採買大批發商品之後,再分裝零售販賣的概念,舉例來說,本來3房2廳格局,一個月可能收租3萬元,但假如將空間拆裝成分租套房,一間套房收租1萬元,則拆成4間套房總共就可收租4萬元,相對租金收益就會高很多。

不過,假如房屋所在地區租屋需求其實沒那麼高,民眾盲目就施作分租套房,反而容易因空租期、或是裝潢成本無法回收而虧本,另外假如是租給大學生族群,因為大多不會簽長約,因此房客更換頻率也會相對高,相對沒那麼穩定。

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圖/民眾在思考房子要不要改裝成分租套房前,首先必須看房屋所在區域較適合哪種類型的產品。

|要改裝成合法分租套房 裝潢預算約200萬

此外,江龍名也坦言,像近十年的社區大樓新古屋因為管委會規約以及建築法規規定,相對不容易改裝成分租套房,因此大多數的分租套房還是傾向以老公寓或老華廈施作,而大部分隔套裝潢成本會相對比整層式出租來的高。

富品創毅工程公司室內設計師李威也表示,假如民眾買了一間在新北市30坪的老公寓,若想隔成4間合法套房出租,一坪裝修費約要抓7~8萬元,費用也會依屋況做調整,且整個裝修過程就得需要建築師、結構技師、消防技師簽證審查,簽證費用也要12~15萬,整體絕對超過200萬元。

因此,若要投資隔套產品,民眾就得先算好投報率,李威指出,一般估算投報率是以(年收租-空租期)/(房屋總價+裝潢費+代書規費+家電+房貸利息及其它隱形成本)來算,以租客需求最高的雙北市來說,台北市合理投報率為3.5%;新北市房價相對比較低,合理的投報率約5%,此外,出租房子總會遇到租屋換約的空窗期,因此最好還是以10個月租金去算投報率。

以北市來說,假如房屋本身買進價格為800萬,加上其餘成本300萬,扣到空租期2個月,若投報率要達3.5%,則至少每月租金收益得要約3.9萬塊(1100x3.5%/10) ,若分租4間套房,則每間房租金也要約9千8,才符合租金收益。
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圖/公寓改建隔套裝潢費可不便宜。富品創毅工程提供

|想施作分租套房 首先得取得「直下層屋主同意書」

假如民眾認為投報率可觀,李威表示,首先,裝修業者會要求屋主要告知樓下鄰居要施作隔間套房這件事,除了向政府機關申請室內裝修許可証之外,目前台北、新北、桃園都有規定,只要施作套房隔間,就得取得「直下層屋主同意書」,也就是要徵求樓下鄰居屋主所有權人同意,才可施工。

假如民眾未經同意就逕自施工,會被處以6萬~30萬元的罰緩,而裝修業者也要等到拿到「直下層屋主同意書」後,才會向業主索取身分證影印本,向建管處或都發局調閱建築物原始使用執照圖、並進行現場丈量及現況比較,經平面設計師、房東、建築師討論後完成配置圖,之後再陸續完成報價作業、開始進行動工裝修,整體從無到有的時間約4~5個月。

此外,分租套房要施作,為了安全著想,也得看建築物載重,假如原先建築設計可負重量為1000公斤,則隔間牆載重就不可超過原先設計的40%(400公斤),也不可使用紅磚牆,只可用具防火材質的輕隔間或鋼筋混凝土牆;電箱配電也會建議採獨立迴路以及自動斷電裝置;就採光日照來說,除了讓室內通風舒適之外,李威指出,很多老屋因為防盜而保留鐵窗,但為了逃生方便,就必須要開一寬75公分、高120公分的逃生口,陽台有外推的部分依照法規也必須復原,才可符合合法隔套審查原則。

|買現成隔套收租 小心被檢舉報拆

不過,有些民眾想說假如買了現成隔間套房收租,是否就可一勞永逸,省掉那些裝潢成本,但李威坦言,有些隔套並非合法建造,因此民眾購買之前務必要確認清楚前一手屋主的房屋狀況,假如不符合法規,房子除了申貸不容易之外,因為建材難以掌握,所以載重是否合乎標準、RC牆有無被拆除都是問號,甚至還可能會有現有格局跟使照圖完全不符合的情況,整體耐震安全堪憂。

此外,倘若前一手屋主用的是木板隔間,也會有防火逃生問題,既不合法也不安全,倘若不幸因事故出人命,房東也難辭其咎,因此假如房東無法確認套房品質,最好還是不要購買,否仔買完後也有被檢舉報拆的可能。

|房東不想管理 可委託代租代管業者

此外,房東選擇將房子改裝成分租套房出租,由於租客來自於不同家庭,所以在管理上也會比整層式麻煩很多,房子出入也會相對複雜,因此有不少裝修業者推出包住代管或是代租代管的服務,由業者協助屋主檢視房屋狀況,現場訪視、拍照、市場調查、修繕及裝潢建議等等,與屋主共同找出租屋的新方向,之後協助裝修,再替屋主過濾房客收租,使屋主不用直接與租客接觸,為了收租或是房屋水電修繕勞心勞力,只要安穩收租即可。

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圖/買現成的分租套房,在不清楚是否合法的情況下,容易有拆除風險。

TIPS:

但有些民眾即使想隔套出租,卻苦於「直下層屋主同意書」拿不到,像這種時候,李威認為,屋主不妨考慮雅房出租,雖然租金收益可能不如隔間套房優越,但雅房出租通常不用新增廁所,也不需要變動格局,因此不需要「直下層屋主同意書」,裝潢時只要通過住家整修名義,申請到裝修許可證就可施作;而假如民眾物件位於台北市,依照北市都發局規定,住宅若僅加設一間廁所,就不需要「直下層屋主同意書」,因此如果屋主的物件屬於2房2廳1衛產品,就只要多加間廁所將房子拆成2個1房1廳1衛的產品,就達到分租收益效果。

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