房屋借人設戶籍趕不走 專家教這招解決

圖/民眾買中古屋後，務必要確認賣家戶籍有無遷出。

前屋主戶籍未遷走，影響地價稅怎麼辦？地政士表示，買方可以以所有權人名義，將設籍人全部「逕為遷徙」，戶政機關查明無誤後，會將設籍人戶籍全部遷入戶政事務所，買方的權益將完全不受影響；假如公司行號登記未遷出，買家也可以透過稅捐單位的營業稅股，將該公司營業登記代位申請「他遷不明」，經稅捐單位查明屬實後該公司營業登記就會被停業，並遷出該房屋所在地。

｜房屋有第三人設籍 地價稅貴5倍

根據《自由時報》報導，正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，有民眾2年前在明星學區內買到一間房子，賣方在簽約時希望戶籍能暫寄放在戶籍地2年，等小孩畢業後再遷出，買方也欣然同意，並簽立「無租賃聲明書」使房屋稅及地價稅都符合自用住宅。但2年過後賣方的戶籍仍遲遲未遷出，買方也連絡不上賣方，讓屋主十分苦惱。

對此，鄭文在表示，要解決問題，買方可以以所有權人名義，將設籍人全部「逕為遷徙」，戶政機關查明無誤後，會將設籍人戶籍全部遷入戶政事務所，買方的權益將完全不受影響。此外，還要提醒，假如前屋主沒有跟買家簽立「無租賃聲明書」，就無法適用千分之2的地價稅自用住宅稅率，只可適用一般土地千分之10的稅率。

｜民眾買房前 務必要確認賣家戶籍有無遷出

另外，如果賣方(或是第三人)還有公司(營業)登記未遷出房屋所在地，也可以透過稅捐單位的營業稅股，將該公司(營業)登記代位申請「他遷不明」，經稅捐單位查明屬實，該公司營業登記就會被停業，並遷出該房屋所在地。因此，為了避免再有類似糾紛，建議民眾購置房屋後，務必要查詢戶政事務所賣方戶籍是否遷出，以及是否有第三人設籍及稅捐單位營業稅股，或是相關營業登記是否已經遷出，以免日後影響買方自身權益。

鄭文在也指出，曾發生過夫妻離婚時，其中一方的戶籍還設定在對方的房屋內未遷出，等到時候要賣屋時，才發現土地增值稅無法適用自用住宅的10%優惠稅率，鄭文在說明，前夫或前妻不適用三等親內，因此就會被適用有第三人設籍，因此無法申請自用住宅優惠土地增值稅，只可採一般20%~40%等稅率，稅額相差很可觀，即使馬上申請逕為遷出，亦要滿1年以後才能適用自用土地增值稅，民眾不可不慎。